Основы безопасной покупки недвижимости: проверка и предосторожности

В процессе приобретения квартиры крайне важно тщательно изучить не только документы, удостоверяющие личность владельца, но и саму документацию на жилье. Пристальное внимание к выписке из ЕГРН и анализ нотариальной доверенности являются обязательными шагами. Также необходимо иметь подтвержденное согласие на сделку и убедиться в законности любых перепланировок, выполненных в квартире.

Ключевые аспекты проверки при приобретении квартиры

Представьте ситуацию: вы становитесь владельцем долгожданной квартиры, быстро оценив её состояние. Кажется, что все идеально и можно смело подписывать документы. Однако, спустя некоторое время, всплывает неприятный факт – сделка не была согласована с супругом продавца, или, что еще хуже, документы оказались фиктивными. Такой сценарий может обернуться настоящим кошмаром! Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с определенной долей риска. Чтобы избежать неприятностей, предлагаем вам детальную инструкцию, которая поможет правильно оценить все риски при выборе нового жилья. Далее рассмотрим наиболее значимые моменты, требующие особого внимания.

Тщательная проверка документов, удостоверяющих личность владельца

Для гарантии безопасности вашей покупки, первоочередной задачей является верификация документов, удостоверяющих личность продавца. Обязательно ознакомьтесь с паспортами всех собственников квартиры. Важно, чтобы информация в паспорте полностью соответствовала данным, указанным во всех документах, относящихся к недвижимости. Уделяйте внимание не только ФИО, но и серии, номеру документа, а также органу, выдавшему паспорт. Любые расхождения могут быть связаны с заменой паспорта. В таком случае обратите внимание на отметки о предыдущих паспортах на странице 19. Если среди собственников есть несовершеннолетние, проверьте их свидетельства о рождении, а для детей старше 14 лет — и паспорт. Вся информация должна быть идентичной. Обратите внимание на качество шрифта, наличие необходимых печатей и водяных знаков. «Свежий» паспорт с устаревшей датой выдачи также должен вызвать подозрения, поскольку это может указывать на его подделку.

Документы на приобретаемую квартиру: на что обратить внимание

После проверки документов, удостоверяющих личность собственников, переходите к правоустанавливающим документам, которые продавец обязан предоставить по вашему запросу. Данные документы – это основание для подтверждения права собственности на недвижимость. Они указывают, на каком основании владелец распоряжается данным жильем: договор купли-продажи, приватизация, дарение или наследство. От этого зависит вид документа: договор передачи недвижимости в собственность (при приватизации), договор купли-продажи (при покупке), свидетельство о праве на наследство (при получении наследства по закону или завещанию). Если вам предлагают договор мены, ренты, дарственную или квартира перешла по решению суда, рекомендуется обратиться за консультацией к опытному юристу, чтобы избежать негативных последствий, так как с этими документами чаще совершаются мошеннические действия. Также обратите внимание на срок вступления продавца в права наследования. Спешка в продаже может свидетельствовать о рисках оспаривания сделки.

Необходимость выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Во время первого осмотра квартиры важно запросить у собственника выписку из ЕГРН. Этот документ является подтверждением права собственности на недвижимость и содержит полный перечень правоустанавливающих документов. Благодаря выписке вы сможете узнать о наличии обременений или скрытых собственниках. Важность данного шага нельзя недооценивать. Отсутствие проверки выписки из ЕГРН может привести к оспариванию сделки и потере как денежных средств, так и самой квартиры.

Значение нотариальной доверенности при совершении сделки

В случае, если при осмотре квартиры отсутствует собственник, необходимо запросить нотариальную доверенность. В доверенности должны быть указаны адрес, паспортные данные собственника и данные лица, представляющего его интересы. Покупка квартиры по доверенности связана с повышенными рисками, так как это распространенный способ мошенничества. Если же вы твердо намерены приобрести именно эту квартиру, постарайтесь организовать встречу с владельцем для обсуждения деталей. Эта встреча должна пройти исключительно в личном формате. Если владелец не имеет возможности встретиться с вами лично, рекомендуется проверить доверенность с помощью электронного сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Подтверждение согласия супругов на проведение сделки

Согласно законодательству, продажа квартиры, являющейся общим имуществом супругов, возможна только при наличии согласия обоих супругов, выраженного в письменной форме. Важно отметить, что даже бывшие супруги обладают правом на совместную собственность, поэтому развод не является основанием для отказа в получении согласия.

Перепланировка и переустройство: особенности проверки законности изменений

Чтобы оценить законность перепланировки, необходимо изучить технический паспорт квартиры. В случае расхождений в планировке, узнайте, узаконена ли перепланировка. Незаконная перепланировка может повлечь за собой ряд неприятностей: отказ в одобрении ипотеки, необходимость самостоятельного узаконивания, приведение помещения в первоначальное состояние, если узаконивание невозможно.

Прочие аспекты проверки

Существует перечень дополнительных документов, которые также рекомендуется проверить: справки о погашении ипотечного кредита (если квартира приобреталась с использованием кредитных средств), справки о зарегистрированных и снятых с регистрационного учета лицах.

Как защитить себя от непредвиденных обстоятельств

Даже самая тщательная проверка не гарантирует полной безопасности. Риск утраты права собственности остается, например, если предыдущий собственник сможет доказать нарушение его прав в рамках сделки. Также возможны разбирательства с собственниками, владевшими недвижимостью ранее. Защитить себя от подобных неприятностей можно посредством страхования титула. Данная процедура обеспечивает защиту прав покупателя в случае утраты права собственности или признания сделки недействительной по причинам, неизвестным на момент ее заключения. Оформить титульное страхование можно как при покупке жилья, так и позднее, до наступления страхового случая. В случае потери недвижимого имущества страховая компания выплатит компенсацию. Страхование титула не исключает возможности судебных исков, но при доказательстве добросовестности покупателя страховая компания выплатит возмещение ущерба.