Страх потерять свой дом – кошмар многих должников. И вопрос, насколько реальна угроза лишиться квартиры из-за накопившихся долгов, волнует сегодня очень многих. Следует четко понимать: возможность обращения взыскания на ваше единственное жилище при процедуре банкротства – вопрос, зависящий от целого ряда обстоятельств, включая характер задолженности, ваши права на недвижимость и даже ее размеры.
- Что подразумевается под «единственным жильем» и в каких случаях оно может быть утрачено?
- В каких ситуациях единственное жилье может быть потеряно?
- В каких случаях возможен арест единственного жилья?
- Как сохранить единственное жилье должника?
- За какие долги могут лишить единственного жилья?
- Могут ли приставы забрать единственное жилье при банкротстве?
Что подразумевается под «единственным жильем» и в каких случаях оно может быть утрачено?
Для начала разберемся с определением. «Единственным жильем» признается пригодное для жизни помещение, где постоянно проживает сам должник и члены его семьи. Это может быть:
- Индивидуальный жилой дом
- Квартира в многоквартирном доме
- Отдельная комната
- Доля в праве общей собственности на жилое помещение
Ключевой момент: у должника не должно быть в собственности никакой другой жилой недвижимости, даже в виде незначительной доли. В противном случае, судебные приставы имеют полное право наложить арест на имущество по решению суда.
Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, такое жилье обычно считается неприкосновенным. Однако, из этого правила есть исключения: если квартира является предметом ипотеки или заложена в качестве обеспечения по другому кредитному договору.
В случае ипотеки ответ на вопрос, могут ли забрать квартиру за долги, очевиден. Банк, как залогодержатель, имеет преимущественное право на недвижимость. Иными словами, перспектива банкротства при наличии ипотеки – вопрос непростой и неоднозначный.
До 2021 года владельцы единственного жилья, не обремененного ипотекой, могли спать спокойно. Ситуация изменилась после того, как Конституционный суд РФ признал, что положения закона о банкротстве и статьи 446 ГПК РФ не противоречат Конституции. Тогда впервые в судебной практике единственное жилье должника, не находящееся в залоге, было продано в рамках банкротства. Аргумент судей был прост: если жилплощадь чрезмерно велика, ее можно продать и приобрести более скромное жилье, а вырученные средства направить на погашение долгов.
Важно! Конституционный суд не разрешил отбирать и продавать единственное жилье без предоставления альтернативного варианта. Должнику обязаны предоставить другое, пригодное для проживания помещение. При этом критерии «роскоши» или «избыточности» жилья по-прежнему остаются на усмотрение суда.
В каких ситуациях единственное жилье может быть потеряно?
При оформлении ипотечного кредита приобретаемая недвижимость автоматически становится залогом. До полного погашения долга квартира будет находиться под обременением. Если заемщик нарушает условия кредитного договора, банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Основным нарушением считается неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредиту, включая просрочки или невыплаты.
Взыскание на заложенное имущество осуществляется на основании решения суда. Судебные приставы возбуждают исполнительное производство, накладывают арест на квартиру, выставляют ее на торги и реализуют. Вырученные от продажи средства идут на погашение долга по ипотеке.
Ранее банкротство физического лица также влекло за собой продажу ипотечного жилья. Однако, с 8 августа 2024 года появилась возможность сохранить единственное жилье, находящееся в залоге, заключив мировое соглашение с залоговым кредитором.
В каких случаях возможен арест единственного жилья?
Единственная квартира, не находящаяся в ипотеке, в общем случае не подлежит изъятию. Но, как показывает практика, бывают исключения. Важно понимать разницу между арестом и изъятием. Даже если квартира не обременена залогом, арест не всегда означает ее продажу. Например, если суд накладывает арест на имущество в качестве обеспечительной меры по иску, это не означает, что квартира будет окончательно потеряна. Если владелец выиграет дело, арест будет снят.
Судебным приставам запрещено арестовывать единственное жилье, если у них нет на руках судебного решения об обращении на него взыскания. В случае нарушения, вы можете подать жалобу через портал «Госуслуги». В крайнем случае, пристав может вынести запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью. Эта мера призвана стимулировать должника к исполнению обязательств и ограничивает возможность постановки объекта на кадастровый учет, регистрации перехода прав и других действий. Для снятия ограничений необходимо погасить долг. В некоторых случаях можно договориться с приставами о рассрочке платежей по исполнительному листу.
Как сохранить единственное жилье должника?
Самый надежный способ избежать потери квартиры – своевременно выполнять свои обязательства перед кредиторами. Если же долг уже возник, необходимо как можно скорее его погасить. Чтобы минимизировать риск потери жилья, стоит рассмотреть следующие варианты:
- Использовать кредитные каникулы
- Провести реструктуризацию долга
- Рефинансировать кредит
В процессе банкротства производство по делу может быть прекращено в любой момент, если должник полностью исполнит обязательства перед кредиторами. Это может сделать сам должник или его супруг, но при условии, что долг будет погашен из личных средств мужа или жены, а не из общих супружеских финансов.
Категорически не рекомендуется избавляться от недвижимости накануне банкротства или уже после его инициирования.
Такие сделки будут расценены как попытка сокрытия имущества и признаны недействительными. Отчужденное имущество будет возвращено в конкурсную массу, а должнику могут отказать в списании долгов.
За какие долги могут лишить единственного жилья?
В законе нет четкого перечня долгов, за которые может быть обращено взыскание на единственное жилье. Прецедент создан, но это не означает, что кредиторы массово начнут отбирать квартиры у должников.
Сейчас безусловной реализации подлежит только жилье, находящееся в залоге. Залогодержатель имеет преимущественное право на такое имущество, и его требования удовлетворяются в первую очередь.
В отношении изъятия единственного жилья, не находящегося в залоге, Конституционный суд РФ указывает на следующие моменты:
- Должник не должен остаться без крова. Ему должны предоставить иное жилье, соответствующее минимальным нормам, в том же районе, где находилось изъятое.
- Изъятию подлежит не любое единственное жилье. Необходимо учитывать, что выручка от продажи должна покрыть долг полностью или большую его часть. В противном случае, продажа квартиры не будет целесообразной.
Таким образом, должникам, не имеющим ипотеки или залога по другим обязательствам, пока опасаться нечего.
Могут ли приставы забрать единственное жилье при банкротстве?
Несмотря на то, что прецедент с изъятием единственного жилья возник именно в рамках дела о банкротстве, никаких изменений в законодательство пока внесено не было.
В ряде случаев суд может принять решение об изъятии жилья, если оно признано чрезмерно роскошным. В этом случае оно продается, а должнику предоставляется более скромное жилье.
Вопрос о выставлении единственного жилья на торги решается исключительно судом. Поэтому, если должник владеет дорогостоящей недвижимостью, существует вероятность ее реализации с последующим предоставлением жилья, отвечающего минимальным нормам по площади.
