Одним из способов получения дохода является покупка коммерческой недвижимости с последующей сдачей её в аренду. Тем не менее, большое количество арендаторов нежилых помещений ведет свою деятельность в «серой» зоне. Эта статья посвящена тому, как осуществлять «белую» аренду нежилых объектов.
- Что такое нежилое помещение?
- Какие налоги следует уплатить?
- Применение патента для арендной деятельности
- Как осуществляется процесс оплаты патента для индивидуального предпринимателя?
- Какие штрафы предусмотрены за неуплату налогов при сдаче нежилого помещения в аренду?
- Как правильно организовать субаренду нежилого помещения?
Что такое нежилое помещение?
Нежилые помещения, в отличие от жилых, предназначены для реализации коммерческих задач и нельзя зарегистрировать место жительства на их территории. На таких объектах чаще всего размещаются магазины, офисы, кафе и медицинские заведения. Владельцы имеют возможность изменять статус помещений, переводя их из жилых в нежилые и обратно, соблюдая соответствующие законодательные нормы.
Какие налоги следует уплатить?
Нежилую недвижимость могут как юридические, так и физические лица, включая индивидуальных предпринимателей, сдадуть в аренду с целью ведения бизнеса. Налоговая нагрузка определяется статусом арендатора и выбранной системой налогообложения.
Применение патента для арендной деятельности
Индивидуальные предприниматели, соответствующие требованиям законодательства, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). Это налоговое преимущество вводится местными властями, которые также устанавливают перечень подходящих видов деятельности и определяют возможный годовой доход. На основании этих данных устанавливается стоимость патента, что будет выступать в качестве налога при использовании ПСН.
Преимущества ПСН:
- размер налога не зависит от реального дохода: даже при высоких доходах стоимость патента останется прежней
- нет необходимости предоставлять декларацию по ПСН
- патент можно приобретать на любое количество месяцев в рамках календарного года
- оплата патента не обязательна сразу
- часть налогов заменяется оплатой патента
Недостатком данного механизма является его неприменимость для профессиональных инвесторов в сфере недвижимости. Кроме того, если объект, сданный в аренду, был продан или договор аренды был расторгнут по любой причине, стоимость патента не возвращается.
Как осуществляется процесс оплаты патента для индивидуального предпринимателя?
Способ уплаты налога в рамках ПСН (то есть стоимости патента) зависит от срока его действия:
1 До 6 месяцев: вся сумма уплачивается в полном размере до окончания срока действия патента.
2 Более 6 месяцев: треть суммы необходимо оплатить в течение 90 дней с начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее окончания его срока.
Какие штрафы предусмотрены за неуплату налогов при сдаче нежилого помещения в аренду?
Невыплата налогов — распространённое нарушение среди собственников недвижимости. Если факт аренды скрывается, это может привести к взысканию полной суммы недоимки и штрафу в размере 20% от неё. В случае доказательства намеренного уклонения от уплаты налогов размер штрафа может вырасти до 40%.
Кроме этого, за просрочку уплаты налогов начисляется пеня за каждый день задержки. За значительные суммы налогов также предусмотрена уголовная ответственность, в некоторых случаях возможен тюремный срок до 6 лет, если будет установлено, что налогоплательщик уклонялся от налогов при сдаче нежилого помещения.
Как правильно организовать субаренду нежилого помещения?
Субарендой считается передача аренды от арендатора к другому индивидуальному или юридическому лицу. Для легальной субаренды арендатор должен составить договор с субарендатором, предварительно получив согласие собственника помещения, что должно быть отражено в основном договоре аренды. Если в этом документе содержится запрет на субаренду, сделать это можно только после внесения изменений и подписания дополнительного соглашения с арендодателем.
В договоре субаренды важно прописать все детали: виды деятельности субарендатора, характеристики арендуемого объекта и режим уборки. Например, следует предусмотреть, как будут делиться расходы на коммунальные услуги.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса, срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. В случае досрочного расторжения основного договора, субаренда также прекращается, и субарендатор может заключить новый контракт непосредственно с владельцем. Все субаренды, превышающие 1 год, подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Расторжение субаренды возможно как по обоюдному соглашению сторон, так и через судебное разбирательство.
- если арендодатель не предоставляет доступ к помещению
- если переданный объект не соответствует условиям договора
- если используется помещение с нарушениями условий договора
- если задерживается оплата аренды
Легальная аренда нежилого помещения не только убережёт от налоговых проблем, но и позволит быстрее найти надёжных арендаторов, а аренда станет надёжной защитой в спорных ситуациях.
