Выбрать надежного застройщика — задача не из простых. Тем не менее, именно это решение зачастую определяет, насколько гладко и без проблем пройдет процесс покупки квартиры. Чтобы приобретение жилья в новостройке не стало источником стресса, мы подготовили несколько важных рекомендаций.
Первым делом стоит обратить внимание на то, как застройщик привлекает средства участников долевого строительства, а также изучить саму компанию.
Как устроено финансирование строительства
С 1 июля 2019 года в России действует новая система расчетов при покупке жилья в строящемся доме. Теперь деньги, которые покупатель передает по договору долевого участия, поступают не напрямую застройщику, как это происходило раньше, а размещаются на специальном счете — счете эскроу, открытом в аккредитованном банке. Этот счет служит гарантией того, что средства будут переданы застройщику только после завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Схема действует следующим образом: покупатель перечисляет оговоренную сумму на эскроу-счет, тем самым исполняя свои обязательства по договору. Банк, в свою очередь, замораживает эти средства до тех пор, пока объект строительства не будет официально сдан. После получения всех разрешительных документов деньги переводятся застройщику. В случае, если строительство не завершается, вложенные средства возвращаются покупателю. При отзыве лицензии у банка государство гарантирует возврат всей суммы, находившейся на эскроу-счете на момент страхового случая, но не более 10 миллионов рублей.
Правительство утвердило чёткий набор условий, при выполнении которых застройщику разрешается привлекать средства дольщиков без использования эскроу-счетов. В частности, если степень готовности здания превышает 30%, а по заключённым договорам долевого участия реализовано как минимум 10% общей площади объектов, указанных в проектной декларации, девелопер получает право обходиться без использования эскроу. В отдельных случаях возможен иной порядок: если строительная готовность достигла 15%, а в ряде ситуаций — даже 6%, что регулируется постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.
Хотя система эскроу на сегодняшний день считается самым безопасным способом покупки жилья на этапе возведения, интересы дольщиков, приобретающих квартиры по прежним правилам, тоже не остаются без внимания. За их защиту отвечает Фонд развития территорий — первая в России организация публично-правового характера, координирующая взаимоотношения между девелоперами и участниками долевого строительства.
Стаж работы застройщика
Компании, давно работающие на рынке недвижимости, вызывают больше доверия. Однако не стоит недооценивать молодых застройщиков — среди них есть немало тех, кто уже с первого проекта продемонстрировал высокий уровень качества и ответственности.
Соблюдение сроков сдачи
Планируя покупку квартиры на стадии строительства, стоит внимательно изучить историю предыдущих проектов девелопера. Если отмечаются систематические задержки сдачи жилья относительно сроков, заявленных в проектной документации, это повод рассмотреть альтернативные предложения. Тот же подход применим и к объектам социальной инфраструктуры — детским садам, школам, спортплощадкам и прочим элементам жилого комплекса.
Общественное мнение
Оценить надёжность компании можно, ознакомившись с отзывами в интернете. Лучше всего искать информацию от реальных клиентов — участников форумов, тематических групп или знакомых, уже купивших жильё у интересующего застройщика. Также имеет смысл изучить сведения об учредителях и конечных выгодоприобретателях: если их имена регулярно всплывают в скандальных новостях, стоит насторожиться.
Анализ документации
- Сведения из ЕГРН по участку, на котором планируется строительство (доступны на портале Росреестра или через МФЦ).
- Текст договора долевого участия (ДДУ), который застройщик обязан предоставить по запросу.
- Выписка из ЕГРЮЛ — можно получить на официальном сайте ФНС.
- Финансовая отчётность — запрашивается у застройщика либо ищется на платформе наш.дом.рф.
Дополнительно при визите в офис компании можно попросить продемонстрировать оригиналы документов. Особое внимание стоит уделить сведениям о возможных арестах долей в уставном капитале — это тревожный сигнал, указывающий на возможные финансовые сложности.
- Проектная декларация: она позволяет понять, что именно планируется возвести, сколько предусмотрено жилых помещений, мест на подземной парковке и другие детали.
- Разрешение на строительство: выдаётся органами местной власти и должно быть действующим на момент начала работ.
- Проектная документация: комплекс технической информации по строительству.
Полный перечень сведений, которые застройщик обязан раскрыть, размещён на сайте наш.дом.рф. Там же можно отслеживать этапы выполнения строительных работ.
Правовой статус земельного участка
Многоквартирные дома разрешено возводить только на земельных участках, которые находятся в собственности девелопера или официально арендованы в рамках законодательства.
Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре. Важно, чтобы его срок действия перекрывал период реализации проекта, а сведения об участке были актуальны и полны. Не забудьте заказать выписку из ЕГРН, а также проверить, нет ли на участке ограничений, например, арестов — это может свидетельствовать о судебных спорах или долгах застройщика.
Удобнее всего изучить характеристики участка с помощью Публичной кадастровой карты.
Дополнительные аспекты
Ценовая политика: слишком низкая стоимость жилья по сравнению со средней по рынку должна насторожить — возможно, вблизи планируется строительство шумных или экологически неблагоприятных объектов. Если же цена выше средней, стоит выяснить, чем она оправдана и соответствует ли предлагаемому уровню комфорта.
Соответствие реальности: обязательно проверьте, нет ли рядом с новостройкой промышленных предприятий, как далеко на самом деле находится метро и насколько удобна транспортная доступность. Девелоперы часто приукрашивают характеристики проекта, поэтому лучше лично приехать на место стройки и убедиться в достоверности информации.
Проверьте все данные о застройщике и объекте тщательно — это поможет избежать неприятных сюрпризов, убережёт ваши финансы и нервы. Покупка новой квартиры должна быть радостным событием, а не источником беспокойства.
