Как правильно разделить ипотечную квартиру при разводе

Каким образом распределяется жильё при разводе? Как происходит раздел имущества, если квартира приобретена с ипотекой? Рассмотрим различные методы решения подобных вопросов и возможности урегулирования без обращения в суд.

Что считается общей собственностью по закону?

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое супругами в браке, считается их совместной собственностью и делится поровну. В список совместного имущества включаются: доходы супругов, такие как заработная плата, пенсии, целевые выплаты; долговые обязательства, включая кредиты (если суд установит их совместный характер, иначе ответственность за кредит лежит на заемщике); имущество, приобретённое на общие средства, как движимое, так и недвижимое; ценные бумаги, банковские вклады, доли в капитале. Закон не учитывает, чей же наименование у жилья — имущество всё равно делится равными долями, если иное не предусмотрено договором между супругами, например, брачным контрактом. Трудоустройство одного из супругов не влияет на раздел: даже если один из супругов не работал по уважительной причине, его доходы все равно считаются семейным доходом. Однако статья 39 СК РФ позволяет суду отклонить равное деление имущества в пользу несовершеннолетних детей или в случае, если один из супругов не участвовал в общем доходе по неуважительной причине. Дети не имеют права претендовать на долю в имуществе родителей.

Какое имущество остается за супругами при разводе и не подлежит разделу?

По статье 36 СК РФ, следующие виды имущества являются личной собственностью и не подлежат равному делению: индивидуальные вещи, такие как одежда или мобильные телефоны (за исключением драгоценностей и предметов роскоши); интеллектуальная собственность, включая исключительные права на её результаты; имущество, полученное одним из супругов в дар, по наследству или иным безвозмездным способом; имущество, принадлежащее супругу до брака или приобретённое во время брака на его личные средства. Например, если один из супругов владел квартирой до брака и продал её для первоначального взноса по ипотеке, 30% от стоимости новой квартиры будет личной собственностью, а оставшиеся 70% — совместной. Также не делится целевые выплаты, такие как материнский капитал или компенсации, если они были использованы не полностью. Вещи, приобретённые исключительно для ребенка, переходят супругу, с которым будет проживать ребёнок. Если же семейные доходы значительно улучшили личное имущество одного из супругов, например, путем капитального ремонта квартиры, суд может признать его общей собственностью.

Раздел жилья, приобретенного в ипотеку

Покупка квартиры с ипотекой усложняет процесс раздела имущества, так как до полного погашения долга жильё остаётся залогом. Поэтому любые действия с заложенным жильём при разводе требуют согласования с банком. Банк может отказать в изменении условий кредитного договора, если это противоречит его интересам, например, если новый заемщик не способен выплачивать ипотеку. Особое внимание следует уделить случаям, когда ипотека была оформлена одним из супругов до брака. Если же ипотека оплачивалась совместно во время брака, но недвижимость не считается совместной, денежные средства, вложенные в погашение кредита, могут быть признаны общим имуществом и поделены в суде. Суд может обязать владельца квартиры выплатить второму супругу половину ипотечных платежей.

Способы раздела квартиры, купленной в кредит, при разводе

Разделить недвижимость можно как до развода, так и после него. Возможные варианты раздела включают:

• По условиям брачного договора. Если супруги заключили брачный договор до или после оформления ипотеки, раздел имущества осуществляется согласно его положениям. В случае после заключения брачного договора банка необходимо уведомить об изменениях.
• По соглашению супругов. Супруги могут самостоятельно договориться о разделе имущества и долгов по кредиту. Для этого необходимо:
  • Составить соглашение с указанием долей недвижимости и распределением обязательств по кредиту;
  • Получить согласие банка на предложенные условия;
  • Заверить соглашение у нотариуса;
  • Подать заявление на изменение регистрации собственности в МФЦ или Роспатент;
  • Переоформить договор с банком и ипотечную запись при необходимости.
• Через суд. Если договориться не удалось, необходимо обратиться в суд, уведомив банк, который может выступать третьей стороной в деле. Необходимо оплатить государственную пошлину (до 60 тысяч рублей) и предоставить документы, такие как свидетельство о браке, документы на имущество, оценки, выписку о задолженности по кредиту и другие подтверждающие материалы.

Варианты распределения кредита и недвижимости

Рассмотрим основные методы:

• Равное или пропорциональное распределение ипотеки и недвижимости. Совместные обязательства и собственность делятся между супругами.
• Добровольное передача имущества одному из супругов и переоформление ипотеки. В этом случае все права и обязательства переходят к одному из супругов.
• Продажа квартиры. Если супруги не могут продолжать выплаты по ипотеке, они могут продать жильё. Вырученные средства идёт на погашение кредита, а остаток делится поровну. Для продажи необходимо согласие банка.
• Финансовая компенсация. Один из супругов продолжает выплаты по ипотеке, а другой компенсирует ему свою долю оплаты. В случае нарушения договоренностей, можно обратиться в суд.
• Деление квартиры на отдельные объекты. Этот способ используется редко и требует согласования с местными властями для разделения жилья на несколько квартир.

Срок исковой давности для раздела имущества

По статье 38 СК РФ, срок исковой давности для требований по разделу общего имущества составляет 3 года. Этот срок начинается с момента, когда супруг узнал о нарушении своих прав. Например, если один из супругов продал общую недвижимость без уведомления партнёра, второй супруг может подать в суд в течение трёх лет с момента узнавания о продаже.

Раздел квартиры при использовании материнского капитала

Как разделить жильё, оформленное на другого человека

Что делать, если квартира оформлена на другого члена семьи, например, на родителя одного из супругов? В таком случае разделить жильё практически невозможно. Даже если первоначальный взнос или ипотечные платежи были оплачены за счёт семейного бюджета, жильё остается личной собственностью владельца и не подлежит делению при разводе.

Раздел недвижимости при сожительстве

Если брак не оформлен официально, квартира, приобретённая партнёрами, не считается общей собственностью и принадлежит тому, кто зарегистрирован как владелец недвижимости. Возможность возврата части внесённых совместных средств через суд существует при наличии доказательств совершённых платежей. В случае, когда имущество оформлено на обоих в качестве совместной долевой собственности, оно может быть разделено согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ: через договорённость между партнёрами или в судебном порядке. Если физическое разделение невозможно или противоречит законодательству, допускается предоставление денежной или иной компенсации. Наиболее простой способ раздела имущества — заключить соглашение до обращения в суд. Важно учитывать интересы каждого из партнёров и стремиться к компромиссу. Также следует помнить, что недвижимость, приобретённая в ипотеку, находится в залоге у банка, и её раздел возможен только при согласовании с кредитной организацией.