Капитальный ремонт – это процесс, который занимает много времени и требует значительных финансовых вложений. Важно следить за работой подрядчика, чтобы после завершения ремонта состояние дома не ухудшилось.
Что подразумевает капитальный ремонт?
Каждый собственник в многоквартирном доме отвечает не только за свое жилье, но и за общее имущество, к которому относятся крыша, стены, фундаменты, лестницы, лифты и инженерные системы, поскольку они обслуживают несколько квартир. Чтобы сохранить эти элементы в исправном состоянии, необходим регулярный ремонт. Существует два основных типа ремонта: текущий и капитальный. Текущий ремонт выполняется управляющей компанией (УК), товариществом собственников жилья (ТСЖ/ТСН) или самими жильцами, если дом небольшой и управляется напрямую. Средства на этот ремонт собираются в рамках оплаты за содержание и текущий ремонт. Текущий ремонт включает в себя локальные работы, такие как замена дверей, освещения и мелкий ремонт крыши или отопительных труб, которые необходимы для обеспечения безопасной эксплуатации дома. Капитальный ремонт проводится для замены или восстановления крупных конструктивных элементов и систем, которые пришли в негодность. Это может включать масштабный ремонт кровли, замену лифта или обновление инженерных сетей внутри дома. На капитальный ремонт жильцы обязаны дополнительно накапливать средства, которые вносятся ежемесячно. В квитанциях эта услуга чаще всего обозначается как «Капитальный ремонт общего имущества».
Кто несет ответственность за капитальный ремонт многоквартирного дома?
- краткосрочная перспектива — до трех лет
- долгосрочная перспектива — до 25 лет
Ответственность за реализацию региональной программы по капитальному ремонту лежит на представителях фонда. Согласно утвержденному графику, они планируют работы, выбирают подрядчиков для проектирования и выполняемого ремонта, а также осуществляют строительный контроль.
При этом участие собственников в накоплении средств минимально. Они, как правило, только формально участвуют в процессе планирования:
- собирают общее собрание для одобрения списка предстоящих работ — решения должны быть закреплены в краткосрочной региональной программе;
- согласовывают предложенные фондом стоимость работ;
- подписывают акт выполненных работ по окончании капремонта.
Если общее собрание не состоялось, решение о проводимых работах принимает местный муниципалитет. Это означает, что капремонт будет проводиться по типу работ и на сумму, определенную фондом.
Жители могут контролировать качество выполненных работ и проверять результаты ремонта. Для этого на общем собрании они выбирают представителя, который будет подписывать акты выполненных работ от имени собственников. Подпись этого лица необходима для того, чтобы фонд мог произвести оплату подрядчику, который выполнял работы.
Некоторые жильцы недовольны тем, как фонд управляет средствами на капремонт. Они имеют возможность открыть специальный счет, на который будут поступать деньги, и использовать их по мере необходимости.
Специальный счет дает собственникам следующие возможности:
- устанавливать график работ и определять сроки ремонта, однако вносить изменения в план, указанный в региональной программе, возможно лишь при наличии обоснования;
- выбирать подрядчиков;
- финансировать дорогие работы и приобретать высококачественные строительные материалы.
Если жильцы копят средства на специализированном счете, они имеют возможность самостоятельно находить и контролировать качества работы подрядчиков, даже с помощью ТСЖ или УК.
Одним из значительных плюсов наличия специального счета является возможность получения дохода от накопленных средств за счет процентов, которые начисляет банк. Этот доход также может быть использован для капитального ремонта.
Как осуществлять контроль за процессом капитального ремонта?
Почему важно контролировать процесс ремонта?
Подрядчики обязаны придерживаться следующих стандартов:
- качество выполнения работ (включает минимальный гарантийный срок на капитальные работы — 5 лет);
- стоимость: цена на материалы и услуги не должна быть завышенной, а объем строительных материалов согласно смете не должен увеличиваться, ущерб имуществу собственников недопустим;
- соблюдение сроков: важно завершить работы в обозначенные сроки;
- чистота: требуется убирать строительный мусор и лишние материалы;
- тихая работа: должны соблюдаться правила тишины, действующие в каждом регионе;
- автономность: подрядчик должен использовать собственные источники для электроснабжения, не подключаясь к общему дому;
- режим отключений: возможно временное отключение воды или электричества, но только по утвержденному графику.
Собственники могут привлечь специализированную организацию для осуществления строительного контроля. Она будет следить за качеством работ и соответствием использованных материалов проекту, а также контролировать выполнение скрытых работ.
Какие меры предпринять перед началом капитального ремонта?
1. Определить подрядчика или ответственное лицо для его выбора
Когда средства на капремонт находятся на специализированном счете, жильцы могут самостоятельно выбирать подрядчика. В случае, если деньги находятся в фонде, его представители делают выбор подрядных организаций.
2. Обеспечить доступ к объектам ремонта
Необходимо предоставить строителям доступ к различным местам, таким как стояки, крыша и другие помещения, если это потребуется. Жителей нужно заранее проинформировать об этом, чтобы они могли пустить рабочих в свои квартиры в указанные сроки и предоставить доступ к необходимым объектам.
На данном этапе могут возникнуть трудности, например:
- кто-то из жильцов отсутствует;
- жильцы временно находятся вне города;
- доступ к объектам затруднен из-за перегородок или других препятствий;
- собственники не хотят, чтобы рабочие передвигали их личные вещи, мешающие доступу.
В случае таких трудностей необходимо будет провести переговоры с собственниками. Для этого можно привлечь специалистов фонда и использовать законодательство.
3. Определить контрольных лиц за ходом работ
К таким лицам могут относиться представитель УК, председатель совета многоквартирного дома, собственник или инициативная группа, обладающая необходимыми навыками. Утверждение ответственных должно проходить на общем собрании, которое принимает решение о проведении ремонта.
Контактные данные ответственных лиц указываются в протоколе собрания.
Даже при наличии договора с организацией, осуществляющей строительный контроль, собственники должны сами осуществлять контроль за выполнением капитального ремонта.
4. Проверить соответствие документации реальным работам
Перед началом ремонта разрабатывается план-график. В процессе работы ведутся журналы, фиксирующие выполненные скрытые операции, которые также заверяются актами. Эти документы может запросить назначенное ответственное лицо.
Как контролировать капитальный ремонт в жилых домах?
1. Установить связь с подрядчиком
Ремонтная бригада может установить временное сооружение, где будет находиться бригадир. Ответственный от жильцов может запросить у подрядчика документы, относящиеся к проведению ремонта: проект, план, график, смету, список материалов и сроки.
Требуемая информация должна быть доступна для жильцов через информационный стенд на месте работ, или ее можно запросить в управляющей компании или фонде — в зависимости от того, кто организовал капитальный ремонт.
Оптимально, если ответственные лица обсудят детали с прорабом в начале работ. Это придаст бригаде ответственность и побудит их к качественному выполнению задач.
2. Принять выполненные работы или потребовать их исправление
После завершения ремонта комиссия должна принять выполненные работы. В её состав могут входить:
- представитель Фонда капитального ремонта, если фонд выполнял работы;
- представитель управляющей компании, если она управляет специальным счетом;
- представитель местной администрации, если это предусмотрено законодательством региона;
- уполномоченное собственниками лицо;
- подрядчик.
Если члены комиссии удовлетворены качеством выполненных работ, они подписывают соответствующий акт. В противном случае они должны указать на недостатки и потребовать их исправления.
