Как не купить криминальную квартиру?

К сожалению, на рынке недвижимости по-прежнему встречаются случаи обмана при проведении сделок с квартирами. Некоторые покупатели забывают тщательно проверить документы, другие пускаются в риск из-за заманчивой низкой цены, а третьи, подписав все необходимые бумаги, внезапно узнают о проблемах с жильем. Как не попасть на уловки мошенников и минимизировать риски получения квартиры с криминальным прошлым? Следуйте нескольким простым правилам, чтобы защитить себя от нежелательных последствий.

Изучите историю квартиры

Перед покупкой постарайтесь поговорить с соседями и выяснить, кто прежде жил в данной квартире, и произошли ли там какие-либо необычные события. Если прежними владельцами была неблагоприятная семья, в первый период после вашего переезда их знакомые могут навещать вашу квартиру.

Внимание на цену и дату размещения объявления

Обратите внимание, если цена на объект значительно ниже рыночной — это может свидетельствовать о его теневой истории или указывать на обман. Не стесняйтесь задать вопрос продавцу или риелтору о причинах такой низкой стоимости. Также изучите дату, когда было опубликовано объявление. Хорошие предложения по разумной цене обычно быстро раскупаются. Если же объект остается на рынке долго, это может быть тревожным сигналом.

Обратите внимание на сумму, которую продавец предлагает указать в договоре. Если он предлагает часть оплаты сделать через расписку, это может повлечь для вас дополнительные риски. При возможном признании договора недействительным вы рискуете потерять деньги, уплаченные по расписке, и вернуть лишь ту сумму, которая указана в официальном договоре.

Проверьте другие объявления в доме

В некоторых случаях бывает так, что в одном многоквартирном доме продается по одной квартире в каждом подъезде, а в одном из подъездов продаются сразу десять. Подобные обстоятельства должны вызвать ваши подозрения. Хотя это может быть случайностью, все равно стоит выяснить причины. Возможно, существующие жители не могут спокойно наслаждаться жизнью из-за неприятных соседей.

Изучите отзывы и документы — на первый взгляд простой совет, который многие игнорируют

• Если продавцом является застройщик, проще всего получить информацию о нем, обратившись на сайт наш.дом.рф.
• Если это агентство недвижимости, поищите отзывы в интернете или узнайте о его активах через знакомых.
• Если продавец — частное лицо, попросите его предоставить документы, подтверждающие законность сделки:

1. Выписка из ЕГРН о переходах прав на недвижимость: в ней содержится информация о сделках, связанных с этой квартирой. Это даст понимание, кто ранее владел ей и как часто она меняла собственника. Обратите внимание на дату выписки, так как информация может быть устаревшей.
2. Свидетельство о государственной регистрации, если оно было выдано до 2016 года.
3. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
4. Согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом, если квартира принадлежит обоим супругам. Либо документ, удостоверяющий, что продавец не находился в браке на момент продажи.
5. Паспорт продавца и других участников сделки. Данные должны совпадать с информацией в других документах. Несоответствие данных паспорта может указывать на его смену; проверьте сведения о ранее выданных паспортах. Обратите внимание, есть ли признаки подделки, такие как следы вырезанной фотографии. Если заметите что-то подозрительное, возможно, перед вами мошенник.
6. Проверить действительность паспорта можно через онлайн-сервис МВД, отправив запрос. Для этого на сайте МВД России зайдите в раздел «Онлайн-сервисы», в «Сервисы по вопросам миграции» и выберите «Проверка по списку недействительных российских паспортов».
7. Проверьте информацию о продавце в Едином реестре сведений о банкротстве.

На что еще стоит обратить внимание, читайте в статье «Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?».

Наиболее распространенные схемы мошенничества

Скрытые владельцы и наследники

Если квартира продается вскоре после вступления в наследство, новые наследники могут появиться неожиданно и оспаривать вашу сделку в суде. В этом случае у вас есть три варианта: отказаться от покупки, дождаться истечения десятилетнего срока или застраховать свои права. Если вы выберете страховку и наследники выиграют дело, вы получите выплату по страховке.

Чтобы обезопасить себя, учитывайте следующее:

• Если продавец состоит в браке, необходимо разрешение второго супруга.
• Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, потребуется согласие органов опеки.
• Требуйте у продавца документы, подтверждающие его вступление в наследство (свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию).
• Если квартира принадлежит нескольким совместным владельцам, нужно согласие на продажу от каждого. В ситуации с долевыми собственниками, где доли определены, каждый имеет право продать свою долю.

Перепланировка и/или переустройство

Если предыдущий владелец скрывал перепланировку или переустройство, это может привести к серьезным штрафам и дополнительным расходам на восстановление. Запросите выписку из ЕГРН с планом квартиры и технический паспорт БТИ. Затем самостоятельно проверьте возможные несоответствия.

Если планировка отличается от указанной, запросите у владельца проект перепланировки, который был согласован соответствующими органами. Список необходимых согласований можно найти на сайте местной администрации или на Госуслугах.

Нежелательные жильцы

Обязательно запросите у продавца документы о зарегистрированных в квартире лицах, такие как выписка из домовой книги или справка о регистрации. Убедитесь, что эти люди сняты с учета до покупки жилья.

Доверенность — доверенности доверенности не равны

Эта документация также может быть связана с множеством схем мошенничества. Подлинность доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты или связаться с владельцем, чтобы убедиться, что он в курсе продажи.

Обременение

Убедитесь в отсутствии арестов и обременений на квартире.

Информацию о наличии обременений можно узнать с помощью бесплатного онлайн-сервиса Росреестра, введя адрес, кадастровый номер или номер свидетельства о праве собственности.

Также обременения указаны в выписке из ЕГРН, которую покупатель запросит у продавца.

Что делать, если вы все-таки приобрели «криминальную» квартиру

Скорее всего, у вас останется единственный вариант — обратиться к опытному адвокату и отстаивать свои права в суде. Придется потратить много сил на сбор документов и пережить немало нервных моментов. Но никто не может дать окончательную гарантию, что право собственности останется за вами.

Лучше обратиться к квалифицированным юристам до оформления сделки, так как это может сэкономить вам время, силы и средства в будущем. Вы получите уверенность, что проживаете в «чистой» квартире, полностью принадлежащей вам.