Как купить долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?

Что предпринять, если необходимо приобрести долю в общей собственности на квартиру или отдельную комнату в ней? Рассмотрим ключевые моменты, на которые следует обратить внимание при оформлении сделки, а также доступные варианты приобретения.

При каких обстоятельствах возникает общая долевая собственность?

Квартира может принадлежать одному или нескольким владельцам. В таком случае каждый из собственников обладает долей в общей собственности на недвижимость. Долевое владение недвижимостью (общая долевая собственность) встречается преимущественно на рынке вторичной недвижимости. Собственник может иметь долю в общей собственности по следующим причинам: приобретение части жилья, получение доли в наследство или перераспределение наследства между супругами при разводе, а также приобретение доли в процессе приватизации жилья. Каждый участник имеет право распоряжаться своей долей в общей собственности на квартиру, например, продавать, дарить или завещать её. Тем не менее, для распоряжения имуществом, входящим в общую долевую собственность, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ необходимо согласие остальных собственников.

Что такое преимущественное право покупки?

Если существуют соучастники, необходимо получить их согласие на продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности, даже если они не проживают в ней. В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса РФ каждый владелец доли в общей собственности на недвижимость обладает правом преимущественной покупки. Иными словами, продавец обязан предложить свою долю для выкупа сосудельцам до того, как предоставить её посторонним лицам. В противном случае суд может признать сделку недействительной. Отказ остальных владельцев от приобретения доли должен быть зафиксирован любым из следующих способов:

• Совладелец оформляет письменный отказ от приобретения доли в общей собственности.
• Продавец направляет письменное уведомление всем собственникам о своем намерении продать долю.

Если в течение 30 дней с момента уведомления доля не будет выкуплена, можно переходить к её продаже третьим лицам.

Преимущества и недостатки покупки доли в общей собственности на квартиру или комнату

Приобретение доли в общей собственности на квартиру или отдельную комнату имеет ряд преимуществ:

• Стоимость: Покупка части жилья может оказаться дешевле приобретения всей квартиры.
• Регистрация по месту жительства: Вы можете зарегистрироваться в квартире, долю в праве общей собственности на которую приобрели.
• Возможность единоличного владения: Есть шанс расширить свою жилплощадь, приобретая дополнительные доли, и, купив последнюю долю или комнату, стать единственным владельцем всей недвижимости.
• Инвестиции в недвижимость: Доля в общей собственности может служить выгодным вложением.

Однако у такого приобретения есть и минусы:

• Мошеннические схемы: Необходимо тщательно проверять продавца и объект недвижимости при любых сделках купли-продажи.
• Возможные сложности с проживанием: Если приобретается доля общей собственности на всю квартиру, может возникнуть вопрос о конкретном месте проживания. Это следует обсудить на этапе заключения договора купли-продажи.
• Некорректно оформленные документы:

Рекомендации по проверке при покупке жилья или его части:

• Проверка юридической чистоты недвижимости. Подробнее о том, на что обращать внимание перед оформлением сделки, можно прочитать в соответствующей статье.
• Проверка прав собственности продавца на долю в общей собственности на квартиру или комнату по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Соответствие планировки квартиры проекту БТИ. Некоторые собственники делят квартиру на несколько студий и продают их как отдельные объекты. Если перепланировка выполнена незаконно, собственник обязан привести помещение в первоначальное состояние в разумный срок и в соответствии с требованиями согласующего органа. В противном случае суд может вынести решение о продаже квартиры на публичных торгах.
• Наличие отказа остальных собственников от выкупа доли.

Что ещё необходимо проверить при покупке жилплощади, подробно рассмотрено в соответствующей статье.

Методы приобретения комнаты или доли в общей собственности на квартиру

Существует три основных способа покупки доли в общей собственности на квартиру или отдельную комнату:

• Покупка доли или комнаты, когда покупатель еще не владеет другими долями в общей собственности на квартиру.
• Выкуп дополнительной доли или комнаты у существующего собственника, когда покупатель уже владеет частью жилья и желает её увеличить.
• Покупка недостающей доли или комнаты для полного приобретения жилья в собственность.

Часть недвижимости можно приобрести, используя собственные накопления или взяв ипотечный или потребительский кредит. Рассмотрим особенности таких сделок.

Покупка доли или комнаты с использованием ипотечного кредита

Банки могут предоставить ипотечный кредит на покупку доли в общей собственности на квартиру или отдельную комнату, однако одобрение такой заявки обычно затруднено. Оформление ипотеки предполагает залог жилья банку на период погашения кредита. В случае неспособности заемщика выполнять платежи по кредиту, банк может продать заложенное имущество на торгах. Найти покупателя на долю в общей собственности сложнее, чем на недвижимость в целом, поэтому не все банки предлагают такие программы. При использовании этого метода следует учитывать, что кредитные организации могут отказать в выдаче ипотеки по следующим причинам:

• Низкая ликвидность объекта, например, если приобретаемая комната служит проходной.
• Несоответствие доли или комнаты требованиям кредитора, например, жилье аварийное или обременено правами третьих лиц.
• Сомнения в юридической чистоте квартиры.
• Плохая кредитная история или недостаточная платежеспособность заемщика.

Особенности оформления покупки комнаты или доли в общей собственности на квартиру через ипотечный кредит

Процесс оформления ипотеки на приобретение доли в общей собственности имеет свои особенности:

• Предоставление залога: Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита подразумевает передачу его в залог банку до полного погашения кредита. Обычно для получения ипотеки под долю или комнату банки требуют залог всей квартиры или другой недвижимости, уже принадлежащей заемщику.
• Процентная ставка: Процентные ставки могут быть выше из-за увеличенных рисков для банка, связанных с ликвидностью такой недвижимости в случае невыплаты кредита.
• Оценка недвижимости: При оформлении кредита требуется оценка недвижимости. Для доли необходимо оценить рыночную стоимость всей квартиры и каждой доли отдельно, для комнаты — только стоимость конкретной комнаты. Важно выбрать оценочную компанию, зарегистрированную в реестре СРО (саморегулируемые организации оценщиков), иначе банк может не принять заключение об оценке.
• Страхование залоговой недвижимости: Недвижимость, переданная в залог, должна быть застрахована на период выплаты кредита. При покупке доли страхуется вся квартира или другая передаваемая в залог недвижимость, а при покупке комнаты — только она.

Приобретение доли или комнаты с использованием потребительского кредита

Получение ипотеки на долю или комнату сопряжено с множеством сложностей и нюансов, описанных выше. Альтернативным вариантом может стать оформление потребительского кредита. В отличие от ипотеки, который предназначен исключительно для покупки недвижимости, потребительский кредит можно использовать по своему усмотрению. Однако процесс оформления кредита отличается:

• Преимущества:
  • Не требуется залог недвижимости.
  • Отсутствует необходимость в оценке и страховании залоговой недвижимости.
  • Минимальный пакет документов: только паспорт и справка о доходах.
  • Отсутствие необходимости первоначального взноса, который обязателен для ипотеки и составляет обычно от 10% от суммы кредита.
• Недостатки:
  • Срок кредитного договора короче, как правило, на 5-7 лет.
  • Невозможность использования материнского капитала для первоначального взноса или погашения части кредита.

Как оформить потребительский кредит на долю или комнату в Банке ДОМ.РФ?

Для оформления потребительского кредита на приобретение доли или комнаты в общей собственности в Банке ДОМ.РФ необходимо выполнить следующие шаги:

Можно оформить кредит на приобретение доли или комнаты в квартире через интернет на сайте банка. Удобный калькулятор поможет вам определить приблизительные условия займа. Важно учитывать свои финансовые возможности: для удобного погашения кредита ежемесячный платеж не должен превышать 25-30% вашего дохода, а оставшиеся средства должны покрывать ежедневные расходы. Чтобы оформить кредит, необходимо заполнить заявку на сайте, при этом потребуется только паспорт. Выписку из ПФР сотрудники запросат с вашего согласия. Затем дождитесь решения по заявке, которое обычно поступает уже через минуту, и получите средства удобным для вас способом. Дополнительно, можно оформить кредит через мобильное приложение Банка ДОМ.РФ — мы подготовили для вас подробную инструкцию.