Покупка жилья в ипотеку – серьезный шаг, требующий предельной внимательности к деталям. Особенно важным моментом является первоначальный взнос. Кто-то терпеливо копит необходимую сумму, кто-то, не оценив свои возможности, планирует оформить потребительский кредит, а некоторые ищут обходные пути. Один из таких способов – просьба к продавцу недвижимости искусственно увеличить цену квартиры. Схема выглядит просто: в договоре купли-продажи указывается завышенная стоимость, включающая сумму первоначального взноса, якобы переданную продавцу при подписании предварительного соглашения. Фактическая стоимость квартиры, разумеется, будет перечислена банком после регистрации права собственности. Но насколько законна такая схема, и какие риски она несет для обеих сторон? Давайте разберемся.
Зачем продавцу идти на уступки и завышать цену?
Покупатель, оформивший ипотеку с фиктивно завышенной ценой, может ощущать себя настоящим стратегом, сумевшим приобрести жилье без собственных средств. Однако для продавца недвижимости такая сделка, как правило, не приносит абсолютно никакой выгоды.
Какие подводные камни таит в себе завышение стоимости квартиры?
Потеря времени и нервов Обычно перед заключением основного договора купли-продажи подписывается предварительное соглашение, в котором стороны обязуются совершить сделку в будущем. Это своеобразная гарантия от внезапного отказа. Обеспечением исполнения предварительного договора может служить задаток или неустойка за уклонение от заключения основного. Если одна из сторон уклоняется, другая имеет право обратиться в суд, и договор будет заключен на условиях, определенных судом.
Представьте себе ситуацию: вы связаны предварительным договором, который утверждает, что покупатель передал вам часть денег за квартиру, чего в реальности не было. Банк, в свою очередь, готов предоставить меньшую сумму, чем указано в оценке независимого оценщика. Чтобы получить полную стоимость, вам придется договариваться с оценщиками, причем искать их самостоятельно, так как аккредитованные банком компании могут отказаться от таких действий. А вы все ждете… Если данные оценки сильно расходятся с суммой, указанной в договоре, банк может отказать в кредите, а договор купли-продажи будет расторгнут или признан недействительным. Перспектива не из приятных, согласитесь? Риск признания сделки недействительной и возврат средств После подписания договора покупатель становится новым владельцем квартиры, а вы получаете деньги. Однако, если сделку признают недействительной, каждая из сторон обязана вернуть полученное по сделке. И продавцу придется вернуть не ту сумму, которую он фактически получил от банка, а ту, что указана в договоре, то есть завышенную на размер первоначального взноса. Налоговые последствия Знаете ли вы о минимальном сроке владения недвижимостью, после которого продажа не облагается налогом и не требует подачи декларации? Этот срок может составлять три или пять лет, в зависимости от даты приобретения жилья. Если вы продаете квартиру раньше, то, согласно Налоговому Кодексу, вам придется заплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13%, причем с суммы, указанной в договоре, а не с реально полученного вами дохода. Обман доверия банка Подобные сделки формально квалифицируются как мошенничество, что является уголовно наказуемым деянием и может повлечь за собой не только штраф. Предоставляя в банк заведомо ложную информацию, продавец становится соучастником преступления, а соучастие, как известно, тоже преступление. При этом вы даже не знаете этих людей! Вы не можете быть уверены в их намерениях: планируют ли они добросовестно выплачивать кредит или такая хитрая схема нужна им для каких-то других целей. Недобросовестные покупатели, завышая стоимость жилья, стремятся заплатить меньше. Не стоит соглашаться на продажу квартиры на таких сомнительных условиях. Сохраняйте хладнокровие и тщательно оценивайте все риски, связанные с такой сделкой, чтобы не стать невольным участником мошеннической схемы.
