Переуступка прав на квартиру, а также альтернативные методы продажи жилья относятся к наиболее сложным операциям в сфере недвижимости. В этой статье мы подробно рассмотрим их особенности, определим, для кого они подходят, и укажем на ключевые моменты, на которые следует обратить внимание.
Кто предпочитает альтернативные сделки?
Альтернативные сделки вовлекают, как минимум, трёх участников: один продаёт свою квартиру, другой одновременно продаёт старую и приобретает новую, а третий выступает просто покупателем. При большем количестве участников структура сделки становится более сложной. Обычно такие сделки осуществляются, когда у покупателя отсутствует необходимая сумма денег, но есть собственная квартира, которую он готов продать, а полученные средства использовать для покупки новой недвижимости.
Что представляет собой переуступка?
Приобретение квартиры в новостройке возможно не только непосредственно у застройщика, но и у другого дольщика. Точнее, продаются не сами объекты недвижимости, а права требования по договору участия в долевом строительстве. Это означает, что заключается договор, по которому права по договору долевого участия (ДДУ) передаются новому участнику проекта. Такой вид покупки называют переуступкой прав требования или договором цессии. Исходный владелец (цедент) передаёт все свои права и обязанности дольщика покупателю (цессионарию) в обмен на денежные средства.
Почему выбирают переуступку?
Если в понравившемся жилом комплексе уже нет квартир, соответствующих вашим требованиям, переуступка может стать отличной возможностью стать собственником. При этом стоимость жилья зачастую существенно ниже на этапе недостроенного комплекса. Часто такие квартиры с уникальными характеристиками приобретают инвесторы с целью последующей перепродажи по более высокой цене. Как правило, по мере приближения срока сдачи новостройки цена недвижимости растёт. Кроме того, продавцы могут включить в итоговую стоимость покупку комиссию за застройщика за оформление переуступки (если застройщик взимает плату за это). Несмотря на привлекательность этого способа покупки жилья, он сопряжён с рядом юридических рисков, о которых мы поговорим далее.
Какие риски связаны с такой покупкой?
Основные риски включают передачу не только прав, но и обязанностей по договору ДДУ. Например, цедент мог частично оплатить ДДУ, и в этом случае долги перейдут на цессионария. Поэтому перед покупкой недвижимости по договору цессии необходимо тщательно проверить платежные документы и запросить у цедента справку от застройщика, подтверждающую отсутствие долгов перед ним. Также цессионарий рискует потерять средства из-за мошенников или неверной регистрации договора уступки в Росреестре. Дополнительно застройщик может обанкротиться, что приведёт к значительному задержанию сроков ввода дома в эксплуатацию. В случае подписания соглашения цессии застройщик обязан компенсировать неустойку, но цедент не сможет вернуть деньги. Если цессионарий расторгнет сделку с застройщиком после предварительной оплаты цены жилья по договору переуступки, он получит не сумму по договору цессии, а лишь первоначальную стоимость недвижимости, указанную в договоре между застройщиком и первоначальным дольщиком.
Какие преимущества предлагает переуступка?
- Возможность приобрести недвижимость с уникальными характеристиками, даже если такие объекты больше недоступны у застройщика
- Переговоры с цедентом могут позволить получить значительную скидку от первоначальной стоимости объекта
- Возможность получать прибыль, оформляя договор цессии на ранних стадиях строительства и продавая жильё после завершения проекта, когда стоимость недвижимости увеличится
Как осуществляется оформление цессии?
Прежде всего необходимо убедиться, что права по ДДУ принадлежат тому лицу, у которого вы планируете их приобрести. Договоры участия в долевом строительстве заключаются застройщиком, имеющим разрешение на строительство жилого дома и соответствующий земельный участок, и участником долевого строительства. ДДУ регистрируется в ЕГРН и считается заключённым для третьих лиц с момента регистрации. Для проверки следует заказать выписку из ЕГРН «О зарегистрированных ДДУ» и обратить внимание на раздел «Договоры участия в долевом строительстве». Если информация о государственной регистрации соответствующего ДДУ и дольщике (цеденте) отсутствует, заключение договора цессии не рекомендуется.
После проверки регистрации договора необходимо удостовериться, что по соответствующему ДДУ нет залога прав. Для этого нужно проверить раздел «Сведения о залоге прав участника долевого строительства, ином ограничении его прав» в графе «Договоры участия в долевом строительстве» выписки из ЕГРН «О зарегистрированных ДДУ». Там не должно быть указаний на залог права требования участника долевого строительства.
Также необходимо ознакомиться со следующими документами:
- разрешение на строительство дома
- проектная декларация
Эти документы доступны на сайте наш.дом.рф, на портале застройщика или могут быть предоставлены им по запросу. Кроме того, рекомендуется попросить цедента предоставить справку от застройщика о полном внесении денежных средств по ДДУ.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит регистрации в ЕГРН. Для этого вместе с предыдущим участником долевого строительства необходимо подать заявления в Росреестр (например, через МФЦ), приложив к ним сам договор уступки. За регистрацию договора взимается государственная пошлина в размере 350 рублей.
