Переуступка прав на жильё и альтернативная продажа недвижимости — одни из самых сложных и многоступенчатых операций на рынке недвижимости. В этой статье мы подробно расскажем, что стоит за этими процессами, кто выбирает такие сделки и на что важно обратить внимание при их заключении.
Кому подходят альтернативные сделки?
Альтернативная сделка предполагает участие как минимум трёх сторон: один человек продаёт свою квартиру, второй — продаёт старое жильё и одновременно покупает новое, а третий — только покупает. В зависимости от ситуации количество участников может увеличиваться, что усложняет сам процесс. Обычно такие сделки заключаются, когда покупатель не располагает полной суммой для приобретения нового жилья, но готов продать своё старое и использовать вырученные средства для этой цели.
Что такое переуступка прав?
Купить квартиру в новостройке можно не только напрямую у застройщика, но и у другого участника долевого строительства. Это не покупка самого жилья, а передача прав по договору участия в строительстве (ДДУ). При такой сделке подписывается соглашение, по которому права и обязательства предыдущего собственника (цедента) переходят к новому участнику (цессионарию). Это называется переуступкой прав требования или договором цессии. В результате цедент передает все права и обязанности, связанные с ДДУ, и получает за это определённую сумму.
Почему стоит рассматривать переуступку?
Если в выбранном вами жилом комплексе не осталось подходящих квартир, переуступка может стать отличным вариантом для покупки недвижимости. Особенно если комплекс ещё не сдан в эксплуатацию, стоимость таких объектов зачастую ниже рыночной. Иногда такие квартиры покупают инвесторы, с расчётом продать их позже, когда цена возрастёт. Особенно сильно стоимость повышается по мере приближения срока сдачи дома. Однако стоит помнить, что продавцы часто включают в стоимость дополнительные расходы, такие как комиссия за переоформление прав, если застройщик требует оплаты за эту услугу. Несмотря на привлекательность сделки, существует ряд юридических рисков, о которых мы расскажем в следующем разделе.
Какие риски связаны с покупкой по договору цессии?
Основные риски заключаются в том, что вместе с правами по ДДУ покупатель может получить и все обязательства. Например, если предыдущий собственник не оплатил всю сумму по договору, его долг перейдёт к новому участнику. Поэтому перед покупкой важно внимательно проверять платёжные документы и запросить у цедента подтверждение от застройщика, что у него нет долгов. Кроме того, существует риск попасть на мошенников или столкнуться с проблемами при регистрации договора в Росреестре. Еще одной опасностью является банкротство девелопера. Зачастую сроки сдачи домов сильно затягиваются, и если договор цессии уже заключён, застройщик обязан компенсировать убытки, но деньги от первоначального владельца вернуть будет невозможно. В случае расторжения сделки с девелопером, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре между застройщиком и первым участником.
Что выгодного в переуступке?
- Можно приобрести квартиру с уникальными характеристиками, которые больше не предлагаются застройщиком.
- Если удастся договориться с цедентом, покупка может обойтись дешевле, чем изначальная стоимость объекта.
- Приобретение жилья на этапе строительства может принести прибыль, если позже продать квартиру по более высокой цене после завершения строительства.
Как правильно оформить договор цессии?
Прежде всего, убедитесь, что права по ДДУ принадлежат тому человеку, у которого вы собираетесь их купить. ДДУ заключается между застройщиком (у которого есть разрешение на строительство) и участником долевого строительства, и такой договор регистрируется в ЕГРН, что делает его действительным для третьих лиц. Чтобы проверить регистрацию, закажите выписку из ЕГРН с разделом о зарегистрированных ДДУ и проверьте, есть ли в документах информация о нужном вам договоре. Если данных о регистрации нет, заключать договор цессии не следует.
После этого убедитесь, что на эти права нет залога. Для этого нужно запросить «Сведения о залоге прав участника долевого строительства» из выписки из ЕГРН, где не должно быть информации о наличии залога. Также важно изучить следующие документы:
- разрешение на строительство жилого дома;
- проектную декларацию.
Эти документы можно найти на сайте застройщика или запросить у него напрямую. Также попросите у цедента справку от застройщика, подтверждающую, что все платежи по ДДУ были внесены полностью.
Договор переуступки прав необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Для этого вам и цеденту нужно подать заявление в Росреестр (например, через МФЦ), прикрепив сам договор. Стоимость регистрации — 350 рублей в виде государственной пошлины.
