Что проверять при приобретении жилья в ипотеку?

Тщательная проверка документов владельца и самой недвижимости — залог безопасной покупки. Особое внимание следует уделить выписке из ЕГРН и, при необходимости, нотариальной доверенности. Также важно удостовериться в наличии согласия всех заинтересованных лиц и легальности проведённой перепланировки.

Какие документы следует проверить перед покупкой квартиры

Представьте: вы заключили сделку, оформили документы, и уже собираетесь праздновать новоселье. А потом выясняется, что у квартиры есть ещё один владелец, которого забыли спросить, или документы подделаны. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо заранее выяснить все важные юридические детали. Сделки на вторичном рынке требуют предельной внимательности — следуйте нашим рекомендациям, чтобы не пожалеть о покупке.

Проверка личности продавца

Прежде всего, убедитесь в подлинности документов всех владельцев. Сравните данные в паспортах с информацией в документах на жильё: ФИО, серия и номер паспорта, орган, выдавший документ — всё должно совпадать. Если у собственника был заменён паспорт, проверьте отметку о старом на странице 19. Если среди владельцев есть несовершеннолетние, проверьте их свидетельства о рождении, а также паспорта для подростков от 14 лет. Осторожность стоит проявить и в отношении внешнего вида документов: отсутствие печатей, нестандартные шрифты или слишком «новый» вид паспорта при старой дате выдачи могут сигнализировать о подделке.

Какие документы должны быть на квартиру

После того как вы проверили личность продавца, переходите к изучению правоустанавливающих документов на квартиру. Эти бумаги подтверждают законность владения объектом и могут быть следующими: договор приватизации, купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве или решение суда. Если собственность получена по редким или сложным основаниям, например, по решению суда или по договору ренты, лучше проконсультироваться с юристом. Также обратите внимание на сроки вступления в наследство — быстрая продажа квартиры после вступления в наследство может быть поводом для споров.

Попросите показать выписку из ЕГРН

Запросите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это документ, который подтверждает право собственности и содержит сведения о других владельцах, наличии обременений и правовых ограничений. Если вы не получите эту информацию заранее, в будущем может возникнуть риск признания сделки недействительной.

Нотариальная доверенность — когда она нужна

Если вы ведёте переговоры не с владельцем напрямую, а с его представителем, потребуйте нотариально заверенную доверенность. В этом документе должны быть указаны точные паспортные данные собственника и представителя, а также адрес объекта. Продажа по доверенности — это всегда зона повышенного риска. Лучше стремиться к личному контакту с владельцем. Если это невозможно, проверьте доверенность через официальный сайт Федеральной нотариальной палаты.

Согласие супруга — обязательное условие

Если квартира приобреталась в период брака, а затем продается, нужно получить письменное согласие супруга, даже если брак уже расторгнут. Отсутствие такого согласия делает сделку уязвимой и потенциально недействительной.

Проверка законности перепланировки

Оцените соответствие фактической планировки квартиры с данными в техническом паспорте. При наличии различий выясните, были ли изменения согласованы официально. Незаконные перепланировки могут вызвать множество сложностей: отказ в ипотеке, требования привести помещение к исходному виду или обязательство узаконить всё уже после покупки.

Дополнительные документы, которые стоит запросить

Есть и другие бумаги, которые стоит запросить для подстраховки:

• Документ, подтверждающий погашение ипотечного кредита, если квартира ранее была куплена в долг
• Справка о зарегистрированных жильцах, а также об их снятии с регистрационного учета

Как защитить себя от возможных рисков

Даже если вы тщательно проверили все документы, стопроцентной гарантии защиты нет. Бывают случаи, когда сделку оспаривают третьи лица — например, наследники или бывшие владельцы. Чтобы максимально защитить себя, можно оформить титульное страхование. Эта услуга компенсирует убытки, если суд признает вашу сделку недействительной по причинам, которые невозможно было предугадать при покупке. Оформить такую страховку можно как при покупке, так и позднее, главное — до возникновения спорной ситуации. Хотя суд может признать сделку недействительной, если вы действовали добросовестно, страховая компания обязана выплатить компенсацию за утраченные права собственности.

Видео:

10 ошибок при покупке квартиры. Не покупайте квартиру, пока не посмотрите это видео!