Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Владелец может реализовать квартиру, обремененную ипотекой, на любом этапе выплаты долгов. В этой статье мы рассмотрим, как продать заложенное жилье и какие важные моменты стоит учесть при таких сделках.

Особенности продажи квартиры, приобретенной с помощью ипотеки

1. Обратитесь в банковское учреждение, чтобы узнать о возможности досрочного закрытия долга по ипотечному кредиту и процессе снятия обременения с недвижимости.
2. Определите способ, которым будете реализовывать квартиру.
3. Найдите покупателя, который согласен на приобретение заложенной недвижимости.
4. Получите согласие банка на осуществление сделки.

Когда можно продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

Продажа такой квартиры возможна, но есть некоторые важные аспекты, о которых стоит помнить. Если родитель использовал материнский (семейный) капитал на:

первоначальный взнос;

погашение долга по ипотечному кредиту;

то доли в собственности должно быть выделено детям по завершении погашения задолженности.

Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетним, потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их специалисты оценят условия сделки и выяснят, не нарушает ли это интересы детей.

Более подробно о продаже квартиры, если при покупке использовался материнский (семейный) капитал, можно узнать в нашей статье.

Методы продажи недвижимости, находящейся в ипотеке

Выберите наиболее удобный для вас способ реализации заложенной квартиры. Наиболее распространены четыре основных метода:

продажа после полного погашения ипотеки и снятия обременения;

погашение задолженности в процессе сделки по продаже;

продажа квартиры с действующей задолженностью;

реализация квартиры банком;

Давайте более подробно рассмотрим каждый из этих методов.

Продажа квартиры после полного погашения ипотеки

Заемщик может закрыть долг по кредиту преждевременно, если у него есть соответствующие средства.

Также существует вариант погасить ипотеку с помощью денег покупателя. В таком случае уведомите банк о досрочном закрытии ипотеки, и личное согласие на продажу не потребуется.

Рекомендации по проведению сделки:

1. Составьте соглашение о задатке на нужную сумму (например, размер остатка долга). В нем фиксируются сумма сделки, способ передачи задатка от покупателя и условия снятия обременения. Записывайте все условия, чтобы обе стороны были защищены в форс-мажорных ситуациях.
2. Закройте ипотечный кредит досрочно. Используйте средства, которые покупатель передаст вам.
3. Получите закладную в банке, если таковая была оформлена, и проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной читайте в статье.
4. Снимите обременение с квартиры. Некоторые банки могут сделать это автоматически в электронном виде. Если такой опции нет, подайте заявление в МФЦ на снятие регистрации об ипотеке.
5. Подпишите договор купли-продажи. Учтите задаток, который покупатель уже перечислил вам.
6. Зарегистрируйте переход права собственности. Право собственности на квартиру перейдет к покупателю после внесения необходимых изменений в ЕГРН. Для осуществления регистрации обращайтесь в МФЦ.

Погашение ипотеки в процессе сделки по продаже

При продаже заложенной недвижимости обязательным является участие банка, так как нужно его согласие на продажу квартиры с дальнейшим погашением долга.

Рекомендации по проведению сделки:

1. Получите разрешение банка на продажу заложенной квартиры.
2. Найдите возможного покупателя.
3. Запросите у банка выписку с остатком долга по ипотеке и предоставьте ее покупателю.
4. Подготовьте договор купли-продажи. Четко укажите в документе все условия сделки и сроки реализации заложенной недвижимости.
5. Покупатель осуществляет перевод средств в банк в размере — суммы задолженности по кредиту и остатка за квартиру собственнику. Существует и другие способы перевода. Более подробно о безопасной передаче средств читайте в статье.
6. Зарегистрируйте переход права собственности, после чего банк получит деньги для закрытия остатка долга по ипотеке и снимет обременение с квартиры. Для регистрации необходимо обратиться в МФЦ. Покупатель станет полноправным владельцем квартиры после регистрации перехода права в ЕГРН.

Продажа ипотечной квартиры с действующими кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, когда остаток задолженности по ипотечному кредиту велик, а у покупателя нет всей суммы для покупки жилплощади. Преимущества данного метода — меньше бюрократии, так как большинство документов уже находятся у банка. Основное ограничение — новый заемщик может не соответствовать требованиям финансового учреждения, что может привести к невозможности оформить кредит на себя.

Рекомендации по проведению сделки:

1. Уведомьте банк, что собираетесь продать квартиру, и получите его одобрение.
2. Найдите покупателя, готового приобрести ипотечное жилье вместе с долговыми обязательствами.
3. Покупатель предоставляет в банк документы, подтверждающие его платежеспособность. Уточните перечень необходимых документов в kreditной организации. Обычно это: — паспорт покупателя; — документы, подтверждающие трудоустройство и достаток. Часто банк может запрашивать эти данные у Пенсионного фонда с согласия покупателя; — документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, например, выписка с остатком средств.
4. Оформите сделку между банком и покупателем.
5. Получите средства от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по ипотечному кредиту.
6. Измените регистрацию права собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.

Продажа квартиры через банк

Банк имеет право выставить квартиру на продажу, если заемщик имеет значительную задолженность по кредиту. В случае, если просрочка по выплатам незначительна, возможно согласовать с банком отсрочку по долговым обязательствам, например, оформить ипотечные каникулы или попытаться продать жилье самостоятельно.

Финансовая организация может продать жилье только при наличии решения суда. В таком случае недвижимость выставляется на специализированные торги. Полученные средства от продажи идут на погашение: — судебных издержек; — затрат на организацию торгов; — остатка долга по ипотеке.

Если после всех выплат остаются свободные деньги, то банк передает их заемщику, поэтому этот способ продажи рассматривается только в крайних случаях.

Нужно ли уплачивать налог с продажи ипотечной квартиры?

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, владелец обязан уплатить НДФЛ в размере 13%, если недвижимость находилась в его собственности менее пяти лет. Срок владения начинается с той даты, которая указана в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.

Если вы получите имущественный вычет при уплате этого налога, он позволит снизить его размер. Размер вычета может составлять до 1 миллиона рублей.

Продажа жилья в ипотеке не всегда полезна для собственника, однако иногда обстоятельства требуют скорых решений. Тщательно проанализируйте особенности различных способов продажи обремененной квартиры, чтобы выбрать наилучший вариант для себя.