Вы приняли решение сдавать свою квартиру в аренду — это отличный способ получения пассивного дохода, однако данный процесс связан с определенными трудностями. В этой статье мы обсуждаем ключевые моменты, касающиеся аренды квартиры: от подготовки жилья до правовых аспектов.
Подготовка квартиры к сдаче в аренду
- Состояние жилья. Ваше жильё станет более привлекательным для арендаторов, если оно отремонтировано, обставлено мебелью и оснащено необходимой бытовой техникой.
- Состояние дома. Также важно учитывать состояние самого здания — новизну, наличие консьержа и грузовых лифтов. Квартиры, расположенные на первом и последнем этажах, обычно имеют более низкую цену аренды.
- Инфраструктура. Близость к таким объектам — как станции метро, парки, школы, детсады, медицинские учреждения и крупные торговые центры — существенно влияет на привлекательность местоположения.
Поиск арендаторов
Поиск арендаторов: нужен ли риелтор?
Есть несколько подходов к нахождению арендаторов: размещение объявлений на специализированных веб-сайтах, в социальных сетях или обращение к риелторам. Работа с риелтором может быть полезна, если вы не хотите тратить время на самостоятельный поиск жильцов. Однако учтите, что за его услуги потребуется оплатить комиссионные. Если вы решили искать арендаторов самостоятельно, будьте готовы к встречам и проверке документов.
Проверка арендных кандидатов
Прежде чем подписать договор аренды, обязательно проведите тщательную проверку потенциальных жильцов. Изучите их документы, задайте вопросы о месте работы и уточните любую другую информацию, которая поможет вам убедиться в их платёжеспособности и надежности. Оцените свои впечатления для принятия решения о выборе арендаторов.
Оформление договора аренды
Документы
При подписании договора арендодатель должен предъявить паспорт и справку, подтверждающую его право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права). Арендатор также предоставляет удостоверение личности. Лицо, сдающее квартиру, должно быть её собственником, в противном случае необходимо предоставление доверенности. В договоре следует обязательно указать:
- права и обязанности сторон
- периоды аренды
- размер арендной платы и порядок её выплаты
- условия досрочного расторжения соглашения
- ответственность за повреждение имущества
- порядок проведения ремонтных работ
- разрешение на проживание с детьми или домашними животными
- разрешение на курение в квартире
Другим важным документом является акт приёма-передачи квартиры. Он должен содержать полное описание состояния квартиры и её имущества в момент передачи новому жильцу. Этот акт поможет предотвратить разногласия при выезде арендаторов.
Залог и его значение
Залог, выплачиваемый арендатором при подписании договора, служит гарантией покрытия убытков, которые могут быть причинены квартире. Обычно размер залога составляет одну или две арендные платы.
Передача квартиры арендаторам
При передаче квартиры квартире арендатору крайне важно тщательно проверить её состояние, сверить показания счетчиков и передать все ключи и инструкции по использованию бытовой техники.
Как уплачивать налоги?
При сдаче вашей недвижимости в аренду необходимо уплачивать налог на доход. Существует несколько вариантов:
● НДФЛ для физических лиц. Ставка составляет 13% для резидентов России и 30% для нерезидентов. Доходы от аренды квартиры необходимо декларировать в налоговой инспекции, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ. К ней следует приложить копии договора аренды и документов, подтверждающих оплату арендной платы.
● «Упрощённая система» для индивидуальных предпринимателей. Можно выбрать один из двух режимов: 6% от всех доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (включая затраты на содержание квартиры). Данный вариант требует регулярного учёта доходов и расходов и предоставления ежеквартальной отчётности.
● Патент для индивидуальных предпринимателей. Это возможность платить фиксированный налог за определённый срок (от 1 до 12 месяцев). Стоимость патента зависит от рода деятельности, региона и предполагаемого дохода. При этом не требуется ведение отчётности.
● Налог для самозанятых. Ставка составляет 4% с доходов от физических лиц или 6% с доходов от организаций. Минимальные требования к отчётности — она формируется автоматически в приложении при получении оплаты.
Часто задаваемые вопросы
Арендаторы просят оформить временную регистрацию. Какие риски это несет?
По желанию арендатора возможно оформить временную регистрацию по месту нахождения. Для этого потребуется обратиться в ближайшее отделение многофункционального центра или миграционной службы с заявлением и копией договора аренды. Временная регистрация не предоставляет арендатору никаких прав на квартиру и не создает рисков для арендодателя.
Могу ли я заходить в квартиру после её сдачи?
Важно включить в договор аренды положение о возможности периодического осмотра квартиры арендодателем с целью контроля за её состоянием. Это необходимо для своевременного выявления повреждений или проведения ремонтов. Арендодатель обязан заранее уведомлять арендатора о таких визитах, чтобы не нарушить его личное время и пространство.
Как лучше получать арендные платежи?
Можно получать аренду наличными деньгами, одновременно осматривая квартиру. Альтернативный вариант — перевод на банковскую карту, если все участники согласны с этим методом.
