Налоговый вычет при покупке и продаже недвижимости

Приобретение жилья сопряжено с значительными затратами: средства расходуются как на саму недвижимость, так и на процесс оформления сделки. Имущественный вычет позволяет вернуть часть этих расходов. В данной статье мы подробно рассмотрим все аспекты возврата НДФЛ. Как максимизировать выгоду не только при покупке, но и при продаже недвижимости?

Что представляет собой налоговый вычет?

• стандартные
• социальные
• инвестиционные
• профессиональные
• имущественные

Далее мы более детально обсудим именно имущественные вычеты, которые можно получить после приобретения квартиры и погашения ипотечного кредита.

Какие требования необходимо выполнить для получения налогового вычета?

Нужно быть налоговым резидентом России, то есть проживать в стране не менее 183 дней в году и уплачивать налог с любых видов доходов по ставке 13% (например, заработная плата, выплаты по договорам ГПХ и т.д.).

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или самозанятым на упрощенной системе налогообложения, то, к сожалению, вычет получить невозможно.

Как вычислить сумму имущественного налогового вычета?

Имущественный налоговый вычет предоставляется однократно. Лимиты, от которых происходит возврат налога, делятся на два типа:

• 2 млн ₽ — на новое строительство или приобретение жилых домов, квартир, комнат или долей в них на территории Российской Федерации, а также на покупку земельных участков или их долей, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков с расположенными на них приобретаемыми жилыми домами или их долями
• 3 млн ₽ — на оплату процентов по ипотечным кредитам

Таким образом, максимальные суммы вычета ограничиваются следующими значениями:

• 260 тыс. ₽ — для нового строительства или приобретения жилых объектов и земельных участков на территории России, включая доли в них
• 390 тыс. ₽ — за уплаченные проценты по ипотечным кредитам

В итоге совокупный размер имущественного налогового вычета может достигать 650 тыс. ₽. Если стоимость квартиры ниже 2 млн ₽, вычет рассчитывается исходя из цены покупки, а оставшуюся сумму можно перенести на приобретение других объектов до полного исчерпания лимита. Однако, если квартира была приобретена до 1 января 2014 года, остаток вычета перенести на другую недвижимость невозможно.

В случае покупки недвижимости в браке оба супруга имеют право на вычет. Таким образом, семейная пара может вернуть до 1,3 млн ₽ — по 260 тыс. ₽ каждому за приобретение жилья и по 390 тыс. ₽ за уплаченные проценты по ипотеке.

Когда налоговый вычет не предоставляется?

1. Если оплата производится из следующих источников:

• материнского капитала
• средств работодателя
• бюджетных средств (по этой причине в рамках программы военной ипотеки вычет не предусмотрен: государство предоставляет часть средств участникам)

2. Приобретение жилья у родственников (взаимозависимых лиц)

К таким лицам относятся:

• супруг/супруга
• дети, включая усыновленных
• родители, включая усыновителей
• братья и сестры, как родные, так и сводные
• опекун (попечитель) и подопечный

3. Если недвижимость получена в подарок или в наследство

Какие документы необходимы для получения имущественного вычета?

Вычет оформляется после приобретения жилья путем подачи налоговой декларации по окончании отчетного периода или через налогового агента (работодателя).

Для получения вычета через работодателя собственник недвижимости получает подтверждение от налоговой инспекции о праве на вычет (на основании поданного заявления и документов, предусмотренных пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ) и предоставляет его налоговому агенту для применения при регулярной выплате заработной платы до окончания налогового периода (года).

Для подтверждения права на налоговый вычет необходимо предоставить в налоговый орган вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ документы, предусмотренные пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Для получения вычета по процентам по ипотеке необходимо вместе с вышеуказанными документами предоставить кредитный договор и справку, подтверждающую сумму фактически уплаченных процентов за налоговый период (год).

Возможно ли вернуть НДФЛ при строительстве дома или покупке апартаментов?

Почти на любое жилье можно оформить налоговый вычет — это касается таунхаусов, долей в жилом помещении или даже комнат. Право на возврат налога сохраняется и при приобретении земельного участка или строительстве дома. Получить его можно только после оформления права собственности.

Налоговый кодекс предусматривает список расходов, по которым можно оформить имущественный вычет:

1. За фактические расходы на новое строительство или приобретение жилого дома или доли в нем на территории России могут включаться следующие затраты:

• расходы на разработку проектной и сметной документации
• затраты на покупку строительных и отделочных материалов
• расходы на приобретение жилого дома или доли в нем, включая недостроенные объекты
• затраты, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или его доли) и отделке
• расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения или создание автономных источников этих сетей

2. За фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них могут включаться следующие затраты:

• затраты на покупку квартиры, комнаты или доли в них, либо права на них в строящемся доме
• расходы на покупку отделочных материалов
• затраты на работы по отделке квартиры, комнаты или доли, а также расходы на разработку проектной и сметной документации для отделочных работ

Тем не менее, за покупку апартаментов налоговый вычет получить невозможно, так как они считаются нежилыми помещениями.

Как оформить налоговый вычет через работодателя?

В этом случае работодатель не будет удерживать НДФЛ с заработной платы до окончания налогового периода в пределах суммы вычета, указанной в уведомлении о праве на вычет от налогового органа, которое предоставил сотрудник. Документы можно подавать, не дожидаясь окончания года, в котором была приобретена недвижимость.

Как оформить налоговый вычет на работе:

1. Подайте заявление в налоговую службу о наличии права на имущественный вычет.

2. Предоставьте в налоговый орган документы, подтверждающие право на имущественный вычет.

3. Через месяц получите в налоговой инспекции уведомление о праве на налоговый вычет.

4. Передайте уведомление работодателю.

Как оформить имущественный вычет через налоговый орган?

Дождитесь окончания года, в котором было приобретено жилье, затем обратитесь в налоговый орган и предоставьте необходимые документы. После проверки будет принято решение о возврате НДФЛ. В случае одобрения средства поступят на ваш счет в течение месяца.

Как это сделать?

1. Получите справку по форме 2-НДФЛ из бухгалтерии по месту работы.

2. Заполните налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

3. Соберите документы, подтверждающие право на недвижимость.

4. Подготовьте копии платежных документов.

5. Предоставьте собранные документы в налоговую инспекцию по месту жительства (через личный кабинет налогоплательщика на сайте или в бумажном виде непосредственно в налоговой инспекции).

Если вы приобрели жилье в совместную собственность, потребуется свидетельство о браке и письменное соглашение супругов о распределении суммы имущественного вычета.

Соглашение супругов о распределении должно предоставляться ежегодно в случае переноса остатка неиспользованного вычета на последующие отчетные периоды.

Как оформить вычет в упрощенном порядке?

Этот способ работает аналогично получению вычета через налоговый орган, но требует значительно меньше документов. Заполните заявление на вычет в личном кабинете налогоплательщика на сайте, и оно сгенерируется автоматически.

1. Авторизуйтесь в личном кабинете налогоплательщика на официальном сайте ФНС.

2. Заполните заявление на получение имущественного вычета, указав банковские реквизиты.

3. Заявление будет сформировано автоматически.

Автоматизированная система налоговой службы самостоятельно обработает информацию, например, свяжется с банком, который оформил ипотеку, при условии, что ваш банк подключен к сервису ФНС для предоставления вычетов в упрощенном порядке. Налоговая инспекция проведет камеральную проверку всей информации в течение 30 дней. Если налоговый вычет будет одобрен, средства будут перечислены в течение 15 дней.

В какие сроки можно оформить возврат налогов?

Возврат НДФЛ возможен начиная с календарного года, в котором право на вычет появилось, а также в последующие годы до полного использования предоставленного вычета. Срок давности не ограничен, поэтому имущественный вычет можно оформить даже спустя 15 лет после приобретения недвижимости. При этом вычет может быть применен к доходам, полученным за предыдущие налоговые периоды (но не более трех лет назад). Единственным исключением являются пенсионеры, которые могут перенести вычет на предыдущие налоговые периоды (до даты покупки жилья), но только на три налоговых периода, непосредственно предшествующих тому, в котором возник остаток вычета.

Если вы приобрели жильё в новостройке, налоговый вычет можно оформить только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и подписан акт приёма-передачи. При покупке недвижимости на вторичном рынке вернуть НДФЛ можно сразу после регистрации сделки.

Как оформить налоговый вычет при продаже недвижимости?

Продавец обязан уплатить подоходный налог, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет. Если жильё было получено в наследство или в подарок (а также в иных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ), срок владения сокращается до 3 лет.

В этом случае продавец имеет право на возврат НДФЛ. Максимальная сумма для получения налогового вычета ограничена следующим образом:

• 1 млн ₽ — для комнат, квартир и домов
• 250 тыс. ₽ — для нежилых помещений, например, гаражей

Если за один год вы продали несколько объектов недвижимости, указанные лимиты суммируются для всех проданных объектов вместе, а не применяются по отдельности к каждому из них.

Иногда выгоднее отказаться от вычета и уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму подтверждённых документально расходов.

Например, если вы приобрели квартиру за 7 млн ₽ и продали её через 3 года за 8 млн ₽, то:

 

При использовании налогового вычета

 

Вы снижаете облагаемый доход (8 млн ₽) на 1 млн ₽. В итоге налогооблагаемая база составит 7 млн ₽ (8 млн ₽ — 1 млн ₽), и вы выплатите 13% от этой суммы.

В этом случае налог составит 910 тыс. ₽.

 

При уменьшении доходов на подтверждённые расходы

 

Ваш доход составляет 8 млн ₽, а документально подтверждённые расходы — 7 млн ₽. Разница между ценой продажи и покупки недвижимости составляет 1 млн ₽ (8 млн ₽ — 7 млн ₽), и именно с этой суммы вы заплатите НДФЛ.

В этом примере налог составит 130 тыс. ₽ (1 млн ₽ * 13%).

Заключение:

Налоговый вычет — законный способ сэкономить при покупке недвижимости. Постоянные изменения, вводимые ФНС, делают этот процесс более простым и быстрым. Однако при продаже жилья рекомендуется рассчитать экономию двумя методами, так как уменьшение доходов на подтверждённые расходы может быть значительно более выгодным, чем имущественный вычет.