В наше время рынок жилья развивается с невероятной скоростью, что закономерно влечет за собой повышенный интерес к услугам по независимой оценке недвижимости. Данная статья подробно освещает случаи, когда экспертная оценка становится необходимостью, а также описывает этапы ее проведения.
- Оценка недвижимости: что это такое?
- В чем необходимость экспертной оценки при оформлении ипотеки?
- Обязательна ли оценка при оформлении ипотечного кредита?
- В каких еще случаях требуется оценка недвижимости?
- Кто имеет право проводить оценку недвижимости?
- Какие виды стоимости недвижимости существуют?
- Какие факторы влияют на рыночную стоимость недвижимости?
- Какие методы оценки недвижимости используются?
- Как правильно выбрать оценщика?
- Какие документы потребуются для оценки жилья?
- Необходима ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?
- Могут ли участники сделки повлиять на результаты оценки, проводимой независимым оценщиком?
- Возможно ли провести оценку недвижимости самостоятельно?
- Как происходит процесс оценки недвижимости?
- Какой срок действия имеет отчет об оценке недвижимости?
- Выводы
Оценка недвижимости: что это такое?
Оценка недвижимости представляет собой углубленное исследование и анализ объекта с целью определения его актуальной рыночной цены.
В чем необходимость экспертной оценки при оформлении ипотеки?
Ипотечные кредиты часто заключаются на длительный период, достигающий 30 лет. За это время финансовое положение заемщика может претерпеть значительные изменения. В связи с этим, залог недвижимости или прав требования по договору долевого участия (в случае незавершенного строительства) выступает гарантом возврата кредитных средств. Если заемщик не выполнит свои обязательства, банк имеет право реализовать недвижимость через публичные торги, чтобы избежать финансовых рисков. Для одобрения ипотеки банк запрашивает определенный пакет документов, среди которых отчет об оценке недвижимости, содержащий рыночную и ликвидационную стоимость, играет ключевую роль. Этот документ позволяет банку установить реальную стоимость залога, который послужит обеспечением возврата долга в случае неплатежеспособности заемщика. Таким образом, банк снижает свои риски, имея возможность вернуть деньги даже при неблагоприятном развитии событий.
Обязательна ли оценка при оформлении ипотечного кредита?
Безусловно, да. Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна быть четко указана в закладной. При оформлении договора об ипотеке, данные об оценке недвижимости вносятся непосредственно в этот договор (статьи 9 и 14). Оценка также необходима для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательным условием является заключение договора имущественного страхования (статья 31).
В каких еще случаях требуется оценка недвижимости?
В большинстве случаев оценка не является обязательной, однако получение экспертного заключения может значительно упростить решение следующих задач:
- Оспаривание кадастровой стоимости объекта
- Разрешение спорных вопросов с налоговыми органами
- Определение размера ущерба, нанесенного недвижимости (например, в результате кражи, пожара или затопления)
- Урегулирование имущественных споров, таких как раздел имущества при разводе или выкуп доли бизнеса у партнера
Кто имеет право проводить оценку недвижимости?
Оценку может выполнить как независимый оценщик, так и непосредственно банк. При оформлении ипотечной сделки с закладной привлечение независимого эксперта является обязательным условием. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что строго регламентирует процедуру оценки. Законодательство устанавливает особые требования к составлению отчетов и обязывает оценщиков страховать свою профессиональную ответственность. Кроме того, оценщик должен иметь диплом о соответствующем образовании и являться членом саморегулируемой организации (СРО). Банк может самостоятельно оценить объект недвижимости, если закладная в ипотечной сделке не оформлялась. Однако, в случае возникновения разногласий относительно стоимости имущества, рекомендуется обратиться к независимому эксперту.
Какие виды стоимости недвижимости существуют?
Наиболее часто используются следующие четыре вида стоимости: Рыночная стоимость. Это средняя цена на рынке, которая определяется путем сравнения с объектами, аналогичными по площади, расположению и планировке. Она позволяет получить представление о справедливой цене недвижимости. Ликвидационная стоимость. Как правило, ниже рыночной и устанавливается в случаях, когда продавцу необходимо срочно продать недвижимость. Банки ориентируются на этот показатель, так как в случае неисполнения заемщиком обязательств, они могут быстро реализовать залог. Инвестиционная стоимость. Определяется при использовании объекта в инвестиционных целях. Кадастровая стоимость. Устанавливается в ходе государственной кадастровой оценки. Этот перечень не является исчерпывающим, и оценщик вправе использовать и другие виды стоимости.
Какие факторы влияют на рыночную стоимость недвижимости?
Вот некоторые из ключевых факторов:
- Расположение дома
- Возраст здания
- Этажность
- Наличие и качество ремонта
- Наличие балконов
- Высота потолков
- Общая площадь объекта
- Развитость инфраструктуры района
- Благоустройство прилегающей территории
- Качество строительных материалов
Какие методы оценки недвижимости используются?
В рамках Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015, применяются три основных подхода:
- Доходный подход. Оценщик прогнозирует будущие доходы, которые может приносить объект, а также связанные с ними расходы. Наиболее часто используется для оценки коммерческой недвижимости или жилья, предназначенного для аренды.
- Затратный подход. Основан на подсчете затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта, с учетом износа и устаревания недвижимости. Преимущественно используется для оценки строящихся объектов.
- Сравнительный подход. Наиболее распространенный метод, который чаще всего применяется для жилой недвижимости. Квартира сравнивается с аналогичными объектами по количеству комнат, площади, району и т.д., на основании чего формируется оценка. Этот подход менее трудоемок, но требует учета множества факторов, поскольку даже идентичные квартиры в одном доме, но на разных этажах, могут иметь разную стоимость.
Как правильно выбрать оценщика?
Как правило, банк предлагает список аккредитованных оценочных компаний, из которых можно выбрать подходящую, исходя из сроков и цен. Однако, можно найти компанию и самостоятельно, главное – убедиться в наличии аккредитации в банке. Важно обратить внимание на опыт работы компании на рынке и ознакомиться с отзывами о ее работе.
Какие документы потребуются для оценки жилья?
Список необходимых документов несколько отличается для новостроек и вторичного жилья.
Для оценки строящегося жилья:
- Паспорт
- Акт приема-передачи
- Договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве)
Для оценки вторичной недвижимости:
- Паспорт
- Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости)
- Документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи)
- Технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией)
Дополнительную информацию о необходимых документах следует уточнить непосредственно в оценочной компании.
Необходима ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?
Да, повторная оценка обязательна. От ее результатов будет зависеть ставка рефинансирования, поскольку за время выплат по первоначальному кредиту состояние жилья могло измениться. Данная процедура является обязательной даже в том случае, если рефинансирование оформляется в том же банке, где был получен ипотечный кредит.
Могут ли участники сделки повлиять на результаты оценки, проводимой независимым оценщиком?
Нет, ни банк, ни заемщик не могут повлиять на результат оценки, поскольку она проводится компанией, не заинтересованной в завышении или занижении стоимости объекта. Оценщики ценят свою репутацию и не будут нарушать закон, намеренно изменяя итоговую стоимость недвижимости.
Возможно ли провести оценку недвижимости самостоятельно?
Да, самостоятельная оценка возможна и позволяет получить представление о средних рыночных ценах и примерной стоимости объекта. Однако, такая оценка не будет приниматься во внимание в суде или банком в случае возникновения спорных ситуаций. Чтобы избежать рисков, рекомендуется обратиться к профессиональному оценщику.
Как происходит процесс оценки недвижимости?
- Согласование выбора аккредитованного оценщика с банком.
- Заключение договора с оценочной компанией, в штат которой входит выбранный оценщик.
- Выезд оценщика на объект для осмотра. Некоторые оценщики могут запросить фотографии, но рекомендуется настоять на личном выезде специалиста, так как это входит в его обязанности.
- Подготовка и предоставление отчета об оценке заказчику. Для типового жилья, например, квартиры в новостройке, процесс подготовки отчета занимает несколько дней. Для уникальных объектов, таких как пентхаус в центре города, сроки могут быть значительно увеличены.
Какой срок действия имеет отчет об оценке недвижимости?
В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет об оценке недвижимости действителен в течение 6 месяцев с даты его составления (статья 12). Несмотря на кажущийся длительный срок, не стоит затягивать с оформлением сделки, чтобы избежать повторных затрат на услуги оценщика.
Выводы
При оформлении ипотечного кредита проведение независимой оценки стоимости недвижимости является обязательным условием. Отчет об оценке будет полезен не только для банка, но и для заемщика, поскольку позволит защитить его права в суде. Выбор компетентного оценщика имеет решающее значение, так как его работа принесет пользу обеим сторонам и приблизит долгожданную покупку жилья.