Как законно сдать нежилое помещение в аренду?

Один из способов получать стабильный доход — инвестировать в коммерческую недвижимость с последующей её сдачей в аренду. Однако стоит учитывать, что значительное число подобных сделок осуществляется вне правового поля. В этом материале разберёмся, как сдать нежилое помещение официально, соблюдая все требования законодательства.

Чем отличается нежилое помещение?

Если жилые объекты предназначены для постоянного проживания, то нежилые помещения используются преимущественно для бизнеса. В таких зданиях не оформляется прописка, а размещаются, как правило, организации: офисы, магазины, заведения общепита или медицинские центры. Владелец при соблюдении установленных требований может изменить назначение объекта, переведя его из жилого фонда в нежилой или наоборот.

Какие обязательные налоги необходимо уплатить?

Сдача коммерческой недвижимости может осуществляться как юридическими лицами, так и частными собственниками или индивидуальными предпринимателями. Набор налогов, подлежащих уплате, зависит от того, в каком статусе арендодатель зарегистрирован в налоговых органах и какую систему налогообложения он применяет.

Применение патентной системы при сдаче недвижимости

Физические лица, зарегистрированные как ИП и соответствующие требованиям законодательства, могут выбрать патентную систему налогообложения (ПСН) для аренды недвижимости. Введение ПСН регулируется на региональном уровне: местные власти определяют перечень деятельности, подпадающей под эту систему, а также устанавливают предполагаемый годовой доход, на основании которого и рассчитывается стоимость патента — фактически, размер налога.

Особенности ПСН:

• Налог не зависит от реальной прибыли: даже если доход будет выше расчётного, стоимость патента останется прежней
• Нет обязанности сдавать налоговую декларацию
• Патент можно оформить на любой период от 1 месяца до года
• Позволяется производить оплату частями
• Платёж за патент заменяет собой часть налогов

Тем не менее, данный способ не подойдёт крупным инвесторам, работающим с большим количеством объектов. Кроме того, если договор аренды расторгнут или помещение продано, вернуть деньги за неиспользованный патент не получится.

Как оплачивается патент индивидуальным предпринимателем?

Способ оплаты стоимости патента зависит от срока, на который он был выдан:

1 До 6 месяцев: оплату необходимо произвести полностью в любой момент до окончания действия патента.

2 Более 6 месяцев: первая треть оплачивается в течение 90 дней с начала действия патента, а оставшаяся сумма — до окончания срока действия.

Какая ответственность предусмотрена за уклонение от налогов при аренде нежилого помещения?

Самым частым нарушением среди владельцев коммерческой недвижимости является несвоевременная или неполная уплата налогов. При выявлении факта сокрытия доходов, налоговые органы взыскивают всю недоимку и налагают штраф в размере 20% от этой суммы. В случае, если докажут умышленное уклонение, штраф увеличивается до 40%.

Кроме штрафных санкций, начисляется пеня за каждый день просрочки. Если сумма долга перед бюджетом превышает установленные законом пороги, возможно привлечение к уголовной ответственности, включая лишение свободы сроком до 6 лет.

Как правильно оформить субаренду нежилого помещения?

Когда арендатор передаёт помещение третьему лицу — физическому или юридическому — для последующего использования, это считается субарендой. Для законной передачи объекта в субаренду требуется заключение отдельного договора между арендатором и субарендатором, а также согласие собственника помещения, что прописано в статье 615 ГК РФ. Разрешение может быть изначально указано в основном договоре аренды или оформлено в виде дополнительного соглашения. Без этого передавать объект в субаренду запрещено.

В договоре субаренды следует чётко зафиксировать условия сотрудничества: вид деятельности субарендатора, состояние помещения, порядок его использования и уборки, а также распределение расходов, например, на оплату коммунальных услуг.

Согласно статье 615 ГК РФ, срок субаренды не может превышать срок аренды. При досрочном расторжении основного договора, согласно статье 618 ГК РФ, автоматически прекращается и субаренда. Однако субарендатор имеет право подписать новый договор напрямую с собственником помещения. Если срок субаренды превышает один год, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Договор субаренды может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или по решению суда в случае нарушений:

• если субарендатор препятствует использованию помещения
• если помещение не соответствует условиям договора

• если субарендатор нарушает условия использования помещения
• если регулярно задерживает оплату аренды

Официальная сдача коммерческой недвижимости позволяет избежать проблем с законом, упростить поиск арендаторов и обеспечить надёжную правовую защиту в случае спорных ситуаций.

Видео:

НИКОГДА НЕ СДАВАЙТЕ КВАРТИРУ таким арендаторам. Идеальный арендатор — кто он?