Квартира, приобретённая с использованием ипотечного кредита, формально принадлежит заёмщику, однако юридически она остаётся в залоге у банка. До 11 сентября 2024 года продать такую недвижимость было непросто — сначала требовалось полностью погасить долг по ипотеке. В противном случае жильё выставлялось на аукцион, и его цена не могла превышать сумму оставшегося долга. Однако недавно были внесены изменения, которые упростили процедуру продажи. Теперь стоимость квартиры больше не ограничена банком. Все подробности — далее.
Как реализовать ипотечное жильё?
Главное условие — объект недвижимости не должен приобретаться в рамках предпринимательской деятельности. При этом сумма кредита роли не играет.
Этапы продажи квартиры в ипотеке:
1. Обратитесь в банк с заявлением. Вам нужно уведомить кредитную организацию о намерении продать имущество, находящееся в залоге. Лучше всего взять шаблон заявления непосредственно у банка. Уточните, каким способом следует отправить документ — это обычно прописано в договоре займа. Нередко предпочтительным вариантом является заказное письмо с уведомлением о вручении, чтобы вы могли отследить дату получения банком. После получения документов у кредитора есть 10 рабочих дней на рассмотрение. В случае положительного решения банк указывает минимально допустимую цену, ниже которой продавать недвижимость запрещено.
2. Найдите покупателя. С момента, как банк получит заявление, у вас будет 4 месяца на заключение сделки. Этот срок может быть увеличен по соглашению сторон, однако при этом банк обязан указать новую минимальную стоимость, если она изменилась. Обратите внимание: в указанный срок должно быть не только найдено лицо, готовое приобрести объект, но и завершена регистрация сделки в Росреестре.
3. Проведите оформление и расчёты. После согласования условий покупатель перечисляет средства на специальный банковский счёт, указанный в уведомлении. Если цена продажи выше установленной банком, то после вычета дополнительных расходов оставшаяся сумма будет переведена вам.
В каких случаях продажа невозможна?
- если банк инициировал судебное производство для взыскания залога, то есть недвижимость уже готовится к реализации через торги;
- в случае, если возбуждено дело о банкротстве как заёмщика, так и самого банка;
- если заёмщик уже получал одобрение на продажу, но впоследствии от неё отказался;
- если объект недвижимости является залогом по нескольким кредитным договорам;
- если квартира служит обеспечением по иной ипотеке — действующей или будущей.
Кроме того, право на продажу утрачивают индивидуальные предприниматели и юридические лица, если объект использовался ими в коммерческих целях или вёлся бизнес с его участием.
